别墅分类及其特性分述研讨.doc

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1.按建筑形态分类 ·独立别墅:独门独户,独享前庭后院 独立别墅四面采光,无公共面积和空间可借,占地面积最大;独门独户,独享前庭后院。多定位为顶级或高档型住宅,面积多在250平方米以上。 ·双拼别墅:两个别墅户型的拼合,三面采光 双拼别墅三面采光,占地面积比独立别墅小,面积多控制在160~250平方米,市场定位为中高档住宅。 ·联排别墅:平面形式从竖条形向横条形发展 联排别墅在国内的发展变化和更新速度很快。从早期的小面宽、大进深、三层为主到现在的大面宽、小进深、二层为主,同时还增加了室内外的空间变化,包括内庭院、侧庭院等空间处理,每户平面形式也从早期的竖条形变成横条形,甚至L型、T型、十字形,这些使户内每层平面的功能格局更加合理,房间的采光、通风条件得到优化。 联排别墅两面采光,占地面积小,独门、独户、有独院绿地,但花园面积相对较小。面积多控制在130~160平方米,多定位为经济型别墅。 ·叠拼别墅:垂直方向上的两户叠加 介于别墅与多层花园洋房住宅之间,其容积率为0.70~1.00,建筑面积多为150~200平方米,部分面积大的接近300平方米,通常为四五层高的住宅,垂直方向上由两户叠加形成,一、二层是一户,三、四、五层又是一户,每户不能同时拥有天和地。下层单元从地面入户,带花园;上层单元从室外独用楼梯入户,带露台。在大部分项目中,叠拼别墅也是作为房型的调剂和补充,既增加一定的容积率,同时也尽量减少对别墅区外部空间效果的影响。叠拼别墅较花园洋房的最大差异在于每户都有自己独立的出入口。 另外,在市场上还有一种被称为空中别墅的住宅产品,一般位于高层或多层公寓住宅的顶层,但无论其档次、定位如何,实际上与别墅概念相差甚远,这类别墅可以称为伪别墅。 2.按档次分类 根据别墅市场级别档次的不同,可以分为三大类别墅,即顶级别墅、普通别墅、经济型别墅。 ·顶级别墅:容积率0.20以下,建筑面积800平方米以上 顶级别墅项目一般规模不会太大,或者仅仅是指一个项目中的少数别墅,其容积率在0.20 以下。这类别墅无论是在自然景观资源还是在历史人文资源的占有上,都有得天独厚的优势和相当的稀缺性。其建筑面积通常在800平方米以上,占地面积也在3000平方米以上,层数一至二层。如上海紫园1号顶级别墅,位于上海松江佘山国家级旅游公园内,自然景观资源独一无二,建筑面积近1500平方米。 ·普通别墅:容积率0.20~0.35,建筑面积400~500平方米 普通别墅最为符合人们通常意义上的别墅概念,各地早期开发的大多数别墅项目都属于此范畴。普通别墅通常远离城市中心,能与城市快速交通干道接驳,比较注重高环境质量,其容积率为0.20~0.35,单栋建筑面积为400~500平方米米,一般都拥有200~300平方米以上的花园,占地大多为600~1500平方米,层数为一至三层。这类别墅同样需要良好的环境资源,也有项目采用大规模人工造景的方式强化其环境优势,小区私密性较强且住宅功能多样。 此类别墅价格大都集中在80万元~180万元,对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言,具有巨大的吸引力。 经济型别墅中,小型独立别墅有较好的市场;双拼别墅往往和其他别墅混合布置,作为调剂和补充;联排别墅近年来在全国各地成为经济型别墅的主流。 ·经济型别墅:容积率0.40~0.70,建筑面积300平方米左右 经济型别墅是别墅项目在国内的重要形式,也是别墅平民化的标志。它使更多的中产阶级圆了别墅梦。这类别墅主要包括小型独立别墅、双拼别墅、联排别墅,其共同特点是每户均有天有地。其中独立别墅容积率在0.40左右,相互间距很小,多为6米以内,甚至2~3米,建筑面积300平方米左右,占地在700平方米以下,层数为两至三层。双拼别墅由两户组成,期间有一道共用墙体,容积率为0.40~0.50,每户建筑面积300平方米左右,层数两至三层。联排别墅每栋楼则由多户组成,有至少两道共用墙体,容积率为0.50~0.70,建筑面积多为200~300平方米,层数两三层。此外,在广东地区还出现了一种经济型别墅,每栋由4户组成,户间有十字形的共用墙,其品质接近联排别墅。 经济型别墅基本上都建在市郊区域,土地成本相对市区要低得多,占地规模一般都在10 万平方米以上,其规模化产出以及市郊的低成本土地使其进入市场的价格较低。此类物业更注重交通、配套、生活机能的完善化,强调形成适宜居住的高尚生活区域,此类物业虽然没有顶级、普通别墅那样奢华或更加舒适的空间和环境,但在住宅功能上相差无几,其单套面积有控制,总价一般也不高(多为40万元~80万元)。“用买城内公寓的钱买一幢郊外别墅”是对经济型别墅最好的诠释。

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