贵阳银海·金桥湾项目商业策划定位(终稿)20141013范例.pptx

2014年10月 贵阳银海·金桥湾项目商业策划定位报告（终稿）呈给贵阳新喜达屋置业投资有限公司 5.0 项目商业定位 6.0 财务测算 目 录 1.0 地块分析 各要点分析 价值点分析 SWOT分析 1.0 地块分析 1.1 各要点分析-地块形状分析 本项目 区位：项目地块位于城市核心区域，紧邻市级商圈-大西门商圈； 四至：地块西至瑞金中路、北至中山西路、东至公园南路、南至都司路。其中瑞金中路和中山西路为城市主干道，车流量人流量大； 地块形状：地块形状极其不规则，主要因为地块周边多个不可拆除建筑的影响，另外市政河穿过本地块； 1.0 地块分析 1.1 各要点分析-展示性通达性分析 公共交通现状：地块4边均有公交站台，北侧和西侧换乘人流较大； 交通未来规划：地块东北角未来会建设轨道交通，进一步完善了周边的交通体系，成为新的人流聚集区； 通达性：地块四周路网发达，尤其是北侧和西侧，结合地块形状，西侧的到达性最好，其次为东侧； 展示性：从红线图看，地块西侧和东侧均有较长的沿街面，展示性最佳； 公交站点 都司路：双向4车道，还有高架双向4车道，车流量较大，通行情况良好-不堵车； 次南门站：5趟公交车，换乘人流量小； 公园南路站：1趟公交车，换乘人流量非常小； 瑞金中路：双向6车道，车流量大；通行情况一般-拥堵； 大西门站：10多趟公交车，换乘人流量大； 中山西路：双向6车道，车流量大；通行情况一般-拥堵； 大西门站：10多趟公交车，换乘人流量大； 公园南路：双向5车道，车流量小；通行情况良好-不堵车； 地铁站点（规划） 展示面 1.0 地块分析 1.1 各要点分析-周边物业分析 商业 公共设施 居住办公 酒店 商业氛围：地块北侧紧邻大西门市级商圈，商业氛围浓； 流动人流密集区：地块西侧沿线有美术馆、医院、酒店和供电局，是各种交叉人群最密集的地方，人流量大； 固定人群密集区：南侧和东侧分布着住宅和办公物业，是潜在固定消费人群的密集区； 项目发展商业的机会： 地处核心城区，结合土地的稀缺性，发展持有型或销售型商业均有较大的机会； 项目发展商业的限制： 地块的不规则性，对项目发展商业有较大影响，主要是商业的摆放和分布； 1.0 地块分析 1.2 价值点分析 价值点A， 紧邻瑞金中路，人流车流大，展示面长且佳，通达性优。现有公交站形成人流聚集区； 价值点B， 紧邻公园南路，展示面长，通达性好； 价值点C， 紧邻未来轨道车站，部分沿街面位于中山西路一侧，商业氛围浓，人流车流大； A B C 1.0 地块分析 1.3 SWOT分析 优势 劣势 地块所属区域属于贵阳城区核心区域。交通便利，通达性好，有两侧展示性佳； 周边人流有保证，北侧商业氛围浓； 未来地块周边有轨道交通规划，交通系统更加完善； 地块形状极不规则，周边有多个不可拆除的建筑，中间有河穿过，影响未来商业的摆放和布局； 机会 威胁 项目在规模、档次和业态品牌组合上，有机会作为区域商业升级的代表项目； 区域形成的商业氛围，可以为项目带来潜在的消费人群； 恒峰步行街紧邻本项目，目前从规模从业态组合会给项目带来直接的竞争威胁； 交通系统的发达是“双刃剑”，地块的不规则是个不能忽略的“硬伤”； 2.0 商业市场研究 商业形态：缺乏真正意义的购物中心 贵阳仍处于百货向购物中心转变阶段，百货为市场主导，以裙楼物业为主； 星力（中山） 智诚 名店 时代 广场 起始：1995年 星力 （瑞金） 百盛 （龙港） 国贸 广场 国晨 百货 星天地 荔星 名品 荔星 名店 智诚 百货 南国 花锦 星力购物广场 恒峰步行街 亨特国际广场 鸿通城 截止：2013年 商业形态：目前贵阳商业市场处于从百货向购物中心转变初期，百货仍占零售市场绝对主体，目前两城区亨特国际广场、鸿通城、花果园等开始从业态方面向购物中心看齐，出现包括电影院、餐饮等配套业态； 物业水平：贵阳现有零售市场自1995年开始发展至今，物业水平发展滞后，两城区集中商业以裙楼物业为主，独立商业建筑较少； 海纳 广场 世纪 金源 花果园 星力元隆广场 2.0 商业市场研究 2.1 优质商业市场研究-整体商业市场分析 贵阳商业发展趋势 贵阳商业发展趋势 根据零售商业市场的一般发展模式，商业形态以百货起步，逐渐出现购物中心； 从贵阳市主城区目前的优质商业分布看，市场主要以百货形式呈现，真正的购物中心模式近一年才出现； 未来3年内，整个市场模式将有较大的转变，百货在市场上主导地位将被购物中心所取代，零售商业在未来几年会快速发展； 过去 现在 贵阳零售商业发展 2.0 商业市场研究 2.1 优质商业市场