商业房地产整合策划案.doc

商业房地产整合策划方案 一、　策划的总体思路 　　1.　全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。 　　2.　项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。 　　3.　创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。 　　二、　项目背景 　　1.用地概述 　　本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广场。　本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。 　　2.项目规划 　　商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局 　　住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼） 　　2.1商铺部分：约15000㎡ 　　2.2商住部分： 　　销售住宅：约17000㎡ 　　返迁住宅面积：约10000㎡ 　　2.3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化） 　　2.4地下建筑：约6000㎡ 　　3.相关部门给定的规划设计要点 　　XX市规划局建设用地规划设计要点（略） 　　4.用地红线图 　　（见附件） 　　三、企业资源分析、企业目标的界定 　　---效益和品牌 　　1.　项目销售按目标计划顺利完成 　　1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。 　　1.2　总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。 　　2.　项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。 　　2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。 　　2.2　综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。 　　四、核心目标——树立品牌 　　原理：达到商业房地产的三赢境界 　　品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。 　　品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。 　　五、项目开发总建议 　　引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。 　　通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。 　　注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。 　　通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。 　　通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。 　　六、项目的SWOT分析 　　1.　项目优势 　　1.1地理位置优越，商圈人气兴旺 　　XXX广场位于XX市中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘地带，距人民路仅500米，紧邻震川路、柏庐路主干道，交通便利。公交车有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城区内最后一块商业用地。 　　1.2商业配套完善，商业活动便捷 　　1.3XX商铺市场需求较大 　　商业买家较多，商业炒家占了相当比例 　　2.　项目劣势 　　2.1周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。 　　2.2　虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与XX市人民路商业区比较相对滞后，缺乏相应的市政配套设施，导致本项目自身的商业氛围不浓，因此必须依托高档次商业购物中心的连动，共同打造震川路---柏庐路路口商业区。 　　3.　机会点 　　3.1经济发展利好因素 　　柏庐路地位的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是XX城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着XX经济的飞速发展，城市东扩飞速进行，目前已形成南北以前进路为轴，东西以柏庐路为轴的新格局。柏庐路也因地处城市新轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。 　　3.2地理区位优势 　　目前XX