20131030中港CCPark商业物业发展建议解答.ppt

中港CC Park项目商业物业发展建议报告 2013.10.30 本次深化报告需解决的几大问题： 从规划条件和市场角度出发，合理规划1#地块服务式公寓和裙楼商业的分布，实现最大利益。 验证2#地块物业发展方向，以及从规划条件和市场交房合理规划2#地块物业。 从市场规律和经济最优的角度，从新合理规划6#地块shoppingmall和塔楼物业？ Part1 1#地块物业发展建议 1#地块规划方向： 前期探讨中，已经确认1号地块规划为服务式公寓，但1号地块总建筑面积高达38235㎡，全部规划为服务式公寓不符合市场规划规律，为保证最大经济价值，建议1#地块规划部分商业，实现商业价值最大化。 1#地块右侧临近二环路，昭示强，商业价值高，建议规划4层独栋商业。 1#地块服务式公寓下面建议规划为4层裙楼商业。 服务式公寓规划在裙楼商业之上，保证商业价值的最大化。 备注：目前成都地区商铺最高基本4层，超过4层商业，后期销售和运营难度较大。 1#地块各物业初步指标： 1号地可规划面积 最大建筑面积 最大基底面积 最大商业面积（商业层数*基底面积） 最大公寓面积 38235㎡ 3441㎡ 13765㎡（4层商业） 24470 为保证商业最大价值,建议4层商业占据最大的基底面积，同时独栋商业与裙楼商业实现连体，保证最大的商业面积，初步规划4层商业，将达到13765㎡。 1#地块总建筑面积为38235㎡，其中商业已经规划了13765㎡，预计公寓面积为24470㎡。 1#地块各物业建筑强排方案： 1#地块整体长约165米，宽约46米，局部宽度达到60米，整体地块较为狭长，同时项目两面临路，按照目前《成都市规划管理技术规定修编》规定，将面临大面积退距。 1#地块包含独栋商业、裙楼商业、服务式公寓3种物业，物业形态较为复杂。整体强排规划需要保证各个位于位置的合理性 46米 60米 165米 1#地块地块规划退距及红线要求： 建筑类型 建筑朝向 建筑高度的倍数 最小距离（米） 居住建筑、第3.1.2条涉及的文教卫生建筑 多、低层长边 0.5(中心城三环路内) 0.6(中心城三环路外) 6.0 多、低层山墙 无倍数控制 4.0 高层主要朝向 α≤30° 0.3 13.0 30°＜α≤60° 0.24 高层次要朝向 0.2 9.0 ? 非居住建筑 多层长边 0.5 6.0 多层山墙 无倍数控制 4.0 高层主要朝向 α≤30° 0.2 13.0 30°＜α≤60° 0.16 高层次要朝向 0.125 9.0 低层辅助用房 长边、山墙 0.5 2.0 表3.2.3 各类建筑后退用地红线的的距离 1、非居住建筑高度超过80.0米的建筑工程，按80.0米高度计算建筑退距。 2、高层建筑裙房后退用地红线的距离按多层非居住建筑的后退规定执行； 高层主要退距最低13米，最高16米 商业山墙最低4米 高层次要面退距最低9米，最高10米 商业长边退距最低6米，最高0.5H 商业山墙最低4米 1#地块商业强排基本要求： 商业 单层层高 商业高度 商业面积 预计商业退距 1层 6米 6米 3441㎡ 长边退距9.75米 山墙退距4米 2-4层 4.5米 13.5米 10324㎡（单层面积3441㎡） 合计（共计4层） 19.5米 13765㎡ 1#地块预计规划为4层，一层商业层高为6米，2-4层商业层高为4.5米，共计高度19.5米。单层面积3441米，共计13765㎡。 1#地块高层公寓强排基本要求： 按照目前《成都市规划管理技术规定修编》规定，高层公寓最低退距为主要面13米，次要面9米，共计退距22米。最大退距，主要面退距16米，次要面退距10米。共计退距26米。 规划方向 公寓总面积 公寓总退距 公寓高度 公寓单层高度 公寓最高层数 公寓单层面积 公寓面宽 公寓长 备注 理论方向（最小退距） 24470 22（最小值） 65（最大值） 3.2 20 1205 24（最大值） 50（不合理） 不合理，当公寓高度为65米时，总高度超过80米，公寓长不能超过40米 理论方向（最大高度） 24470 26米（最小值） 99.2米 3.2 31 800（最大值） 20（最大值） 40（最大值 不合理，当公寓高度超过60米以后，受到水平投影限制，公寓最大长度仅为40米，最大面宽为20米，公寓单层面积最大为800㎡，公寓建筑成本加大不合理 合理方向 24470 22 57.6（合理最大值） 3.2 18 1359.44 23.00 59.11 总高度合理，退距合理，水平投影合理 备注：建筑高度不大于60米时,最大连续面宽投影不宜大于80米；建筑高度大于60米且不大于80米时,最大连续面宽的投影不宜大于60米；建筑高度大于80米时,其主要朝向投影面宽不宜大