20141221_金茂梅溪湖大平层营销策略解答.pptx

方兴地产 长沙·金茂梅溪湖 大平层营销策略方案 目录 2 一、项目背景 二、市场背景 三、长沙豪宅客户研究 四、大平层营销策略 五、推售策略 一 项目背景 一.项目情况 余货情况：188平和215平大平层货值占比最高，合计高达57%，大平层热销是完成项目任务的重要保障。 户型 92-98平 117平 122平 125平 188平 215平 合计 集中楼栋 20#03、04房；21#03、04房；30#03、04房；31#03、04房；32#03、04房 14#01、02房；32#01、02房 30#01、02房；31#01、02房 22#02房；24#02房 24#01、03房；28#03房；29#01、03房 25-26# 二期 套数 281 46 93 83 157 66 726 面积 27357 5438 11495 10161 29507 13990 97948 均价 7600 7826 8300 7300 11200 15800 9919 货值 20792 4255 9541 7418 33048 22104 97158 货值占比 21% 4% 10% 8% 34% 23% 100% 二 市场背景 2、市场背景 1、项目大平层竞争分布：2015年大平层面临来之梅溪湖区域内和市场同质项目两个层面竞争。 梅溪湖区域内竞争项目：选取2014年和本项目会形成产品、价格竞争压力的中海梅溪湖壹号、云顶梅溪湖、中建梅溪湖中心、金茂广场、达美溪湖湾、晟通牡丹阁、梅溪香山山、振业城、达美美立方； 市场同质项目：选取市场上和本项目存在价格和产品竞争的北辰定江洋、中建江山壹号、保利国际广场、龙湖湘风原著、运达中央广场、万科紫台。 梅溪湖壹号 本项目 佳兆业云顶梅溪湖 达美美立方 金茂广场 晟通牡丹舸 长房梅溪香山 振业城 中建梅溪湖中心 达美溪湖湾 在售项目 潜在项目 别墅、 洋房项目 2.竞品供应：大平层竞争项目2015年供应供应井喷：大平层供应1512套；洋房、别墅供应266套。 产品 项目名称 产品面积段（平） 均价（元/平） 推售套数（套） 合计 大平层 金茂梅溪湖 188 11500左右 157 1512 215 14800-16000 66 云顶梅溪湖 180 10000 80 220-241 11000 91 中海梅溪湖壹号 179 9000-9500 60 220-240 预计10000以上 60 中建梅溪湖中心 188 11000左右 100 260 15000 72 金茂广场 197 -- 300 211 -- 200 达美溪湖湾 160-180 预计10000 86 晟通牡丹舸 180、260、280 预计11000-12000 120 梅溪香山 160-180 预计9000-10000 120 洋房、别墅 云顶梅溪湖洋房 164-251 预计8000-10000 60 266 中海梅溪湖壹号 210-320 预计8500-11000 50 振业城 洋房179 8000-8500 18 别墅200-350 11000-12000 58 达美美立方 叠墅 11000 20 达美溪湖湾 别墅 预计20000 40 晟通牡丹舸 240别墅 预计18000 20 2015年区域竞争项目情况 2、市场背景 3、区域内竞品优劣势对比：本项目大平层产品占据较好景观资源，但产品无明显竞争优势，且无良好展示面。 项目名称 产品特点 景观资源 展示面 本案 215精装修、地源热泵系统等；188亮点相对较少 一线临湖；临二期中心园林 188无样板间展示、无包装看房通道 云顶梅溪湖 大平层：全铝模、电梯配备五方对讲系统；空间尺度使用率高 洋房靠山、188-240一线临湖 各面积段均有样板间，其中220的实景样板间；188㎡户型临湖样板间 洋房：全铝模 洋房临桃花岭 188㎡户型临湖样板间 中海梅溪湖壹号 空间尺度开阔，空间使用率高 大部分大平层被别墅隔断观湖 188㎡实景样板间 金茂广场 南向双阳台+西阳台，2梯2户，双层入户大堂，五星级精装标准，同时配备旋转楼梯与电梯,精装修有中央空调系统 临湖 实景样板间 中建梅溪湖中心 户户带泳池，带复室阁楼，3梯2户，带保姆电梯，刷卡到层；双大堂 临湖、中心园林 实景样板间、会所、游泳池等 振业城 洋房、别墅赠送面大，带50-100㎡私人花园 龙王港 实景样板间 晟通牡丹舸 地源热泵、远大新风，长沙首家全方位物业服务体系：荷兰管家服务 临湖 即将打造实景样板间 达美溪湖湾 赠送面积大，50-100㎡私人花园 临湖 即将打造实景样板间 达美美立方 赠送面积达35%以上 龙王港 实景样板间 本案优劣势 本案产品无明显优势 本案享有一线临湖资源，占据项目最佳园林