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金桥项目产品建议报告 本报告将通过对酒店式公寓产品的发展历史、项目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解决金桥项目在目前的市场上以怎样的产品形态出现，能够在最短时间内实现本项目的销售价格。 上海酒店式公寓概述 上海酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区My City。作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊，在最初解决了一部分烂尾楼改造问题，成为部分开发商相继追捧的开发模式，酒店式公寓经历了较为特殊的产品历程。 上海历年酒店式公寓上市楼盘 早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。 由于其产品特殊，伴随着上海整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡。作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。 上海酒店式公寓分布 从上海酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于内环内，这主要也是同酒店式公寓发展及特性分不开的。 早期的酒店式公寓多为烂尾楼改建，由于房产开发遗留问题具备开发酒店式公寓的烂尾楼大多集中与内环内，而随着酒店式公寓的发展，产品特殊性决定了其需要较高区域属性及区域成熟度等条件作为产品支撑，大多开发商考虑到利润最大化、产品多样化的因素，加大了对酒店式公寓的开发力度。 而内环以外的部分区域，由于靠近成熟的内环内，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。 中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。 上海酒店式公寓价格分布 酒店式公寓作为房地产中特殊的产品形态，其价格分布与上海房地产价格分布状况基本一致，由城市中心区域为发散点，由内向外价格逐步走低。同时也表明酒店式公寓对区域成熟度的要求相对较高。 影响酒店式公寓关键因素 因素 影响分析 地段 作为投资型产品，地段因素影响相对较小 区位 项目所处区域是否有较高成熟度，成熟度高、区域配套完善，接受度越高 产品 产品要有亮点，精装修、注重实用性、舒适性 总价 要求低总价、进入门槛低、投资成本低 投资回报 短期高投资回报率或长期高租金回报 配套 对自身配套、会所服务要求高 客源 作为投资客户，注重投资回报 物业管理 酒店式服务、人性化管理，提升物业品质 销售策略 体现的投资回报销售策略，能够吸引更多的客源 相关政策 投资型物业对于政策敏感度高，受相关政策影响较大 上海酒店式公寓发展趋势 未来酒店式公寓产品将朝着更加实用性、舒适性的方向发展，对物业管理、会所配置、社区环境的要求将进一步提高。 二、项目分析 本项目位于上海浦东新区，金桥加工出口区内，因此我们从金桥加工出口区研究着手，在具体到项目自身的分析。 金桥加工出口区概况 金桥区域位于浦东新区中部，西临陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，1998年被国家科技部认定为上海金桥现代科技园。 开发区规划面积20平方公里，以南北走向的金桥路为界，东部为现代工业园区和现代商贸园区，约16平方公里；西部为现代生活园区和管理服务中心，约4平方公里。 金桥区域路网发达，交通极为便捷，距上海火车站15公里、虹桥机场25公里、浦东国际机场15公里、外高桥港区9公里。 金桥加工出口区功能规划划分 整个金桥加工出口开发区的功能划分按照“一主、三次”的原则，主要划分为现代工业区、现代生活区、管理中心区、现代商贸区。形成了进出口工业为主导，全方位、多层次配套服务为辅的高标准、现代化、科技性园区，功能上划分合理、产业发展协调、互为补充。 项目所处区位及现状 本项目位于金桥加工出口开发区，现代商业区内，金新路、浙桥路交汇路口。西临银桥大厦，东靠建银大厦，南北两面均临城市干道绿地隔离带，其规划地理位置优越。 就目前现代商业区内现状来看，整体商业氛围经过十年的发展，发展速度较为缓慢，并没有形成良好的商业氛围，项目所处区域成熟度不高。 项目以东碧云国际社区的建成，无疑提升了本项目所处区域的形象，有利于塑造高品质国际化酒店式社区的产品形象。 基础经济指标 容积率 3.8 总建筑面积 5万平方米 商业面积 8300平方米 建筑形态 高层 建筑层数 两栋15