金都国际市场调研汇报.docVIP

金都国际项目营销执行案 北京合晟尚圆房地产顾问有限公司 2010-10-15 两大部分 市场部分 + 营销部分 前 言 本次调研主要针对“金都国际”项目营销推广进行市场摸底，本次调研的范围包括区域市场调研、经济结构调研、房地产市场总体状况调研、项目本身属性调研等，目的在于掌握项目所处地段房地产市场的供求状况、竞争状况以及周边消费群状况和项目基地状况，以期为项目市场定位及经济测算提供依据。 对于IT人来说，到了西安你就必须得去雁塔路电子一条街逛逛。从这一点足以说明，雁塔路电子一条街在西安IT电子市场中的重要。这里聚集了众多的IT商家，IT销售从最初的街面小店发展到如今与北京的中关村、沈阳的三好街、成都的磨子桥、广州的天河路等齐名全国著名IT商圈，无论是电脑产品的数量还是质量，雁塔路IT商圈都称得上“西部硅谷”。 天时地利人和齐聚?—“西部硅谷” 1、雁塔区概况分析 1.1、雁塔区地处西安市城板块，全区总面积152平方公里，人口112.27万，辖8个街道办事处，89个城市社区，119个行政村。雁塔区科技教育资源丰富。有22所普通高等院校，千人以上民办高校12所，省以上科研院所55家，各类专业技术人员13.8万人。2009年雁塔区生产总值完成410.37亿元，同比增长18.1%；全区经济综合实力位列全市第一。 2.1地理优势 雁塔路地理位置极其优越，友谊路、南二环与之相交汇，拥有西安建筑大学、西安科技大学、长安大学三大高校。东新科贸、赛格电脑城现已成为27余条公交线路的停靠站，每日有6000余车次到达，优势的交通使商城客源得到保证。 雁塔路IT商圈以雁塔南路为轴线，辐射范围1公里。雁塔路IT商圈共有3000余家电脑公司，仅电脑城就有8家之多，此外还有数以百计的专卖店其中西安50％的IT销量都在电子一条街“雁塔路商圈”所创造这里已经成为西安规模最大、密集度最高、经营时间最长的一处电脑城集中地 经过了十几年的发展，如今的日流可以达到20万，80%以上的IT公司聚集其中，83.7%的IT创业者创业地点首选为雁塔路IT商圈烧旺周边住宅租赁 拥有天时地利人和的雁塔IT商圈，在商业繁荣发展的同时自然会聚集一群经营电脑生意的商家和从事IT行业的白领人士，其中以外地人为主。他们的文化素质、经济能力和对居住的要求都远高于早期的外来人员，这一群人直接带动了圈内的住宅房地产市场发展。 住宅租价直逼高新 在商圈的带动下，鲁家村、建科大居住圈的住宅大部分为10年左右楼龄的家属区，但租赁都非常火爆，两房约元/月，租客主要为电脑城的经商者和IT白领，此租价已与高新商圈相当。该区域有两种住宅户型最受租客欢迎：一房单身公寓，该区域的一房供不应求，可租房源少；二是周边规模较大的新商品房小区，由于商圈内写字楼项目较少因此不少商家作为办公点和仓库。回报率，长期投资收入可观。房地产开发迎来契机 雁塔路IT商圈内大批房地产开发用地涌入市场，将会进一步扩充整体规模与经营范围，商圈内的IT市场也将迎来更多新成员。雁塔路IT商圈辐射范围与对消费者的吸引力都将进一步增大。 “买电脑”：有“东新科贸中心、赛格电脑商城、赛博数码广场、百脑汇西安店、颐高电脑城”五大IT龙头企业和众多的名店、品牌店、特色店； “购”：有西安秋林公司、华润万家、万达广场“三大购物中心”； “学”：有西安科技大学、西安建筑科技大学、长安大学等知名学府； “住”：有天域凯莱等高档豪华酒店宾馆； “研”：有煤炭工业西安设计研究院、西北有色地质勘查局、总参测绘研究所、中机国际工程咨询设计总院等; “游”：有千年古塔大雁塔、大雁塔北广场、雄伟的古城墙和护城河…… 二、雁塔路房地产市场调研 项目名称 总建面（㎡） 总户数 容积率 绿化率 物业类型 产品业态 面积区间 销售均价 开盘时间 现状 元/㎡ 美美公寓 7600 110 4.2 30% 小高层 酒店式公寓 36 60 7250 2010-08 在售 金色城市 120000 1300 6.3 36% 高层 纯住宅 43 133 7250 2010-09 在售 嘉怡豪庭 36000 120 6.18 30% 高层 纯住宅 87 135 8000 　 未开盘 乐府国际公寓 46000 460 7.9 20% 高层 酒店式公寓 55 126 　 　 未开盘 长安壹栋 70000 1000 6.8 37% 高层 住宅 32 84 7600 　 未开盘 新旅城 250000 2700 6 35% 高层 商业、住宅 41 141 7000 　 未开盘 中贸广场 600000 　 25% 高层 住宅、商铺、商住楼、公寓 39