银通花园策划案[海南].docVIP

银通花园项目策划报告 目 录 第一部分：海南房地产市场分析 中国房地产市场发展概况 1、中国房地产周期 2、2003年1-2月固定资产投资完成情况（按计划管理渠道分） 3、今年一季度房地产市场调查数据 二、海南省宏观经济环境介绍 三、海口市总体城市发展（城市建设）规划介绍 四、海口市房地产市场情况 1、2002年海口市房地产市场开发销售两旺 2、2003年第一季度，海口房地产价格走势 3、2003年我市房地产市场将呈现稳中有升的发展态势 五、三亚市房地产市场情况 1、三亚房地产开发量和销售量都达到历史高峰 2、三亚外资主要流向旅游业和房地产业? 3、三亚住宅楼盘销售价格 4、三亚住宅岛外销售继续看好 六、海南省转化经济适用房的销售情况 1、海口未消化积压房地产有500万平米? 2、海南处置积压房地产又面临新的问题 今年海南省处置积压房的措施 ?海口市住宅市场特点及发展趋势 1、海口市住宅市场特点 2、海口市房地产市场发展趋势 八、政府相关政策对房地产开发的影响 1、现房按揭对海南房地产市场的影响 2、停止别墅类用地的土地供应 3、最高人民法院出台关于商品房纠纷的司法解释 九、本区域竞争楼盘情况调查 第二部分 银通花园方案 2、项目土地价值分析 、区位分析 、项目地块优劣势分析 1、目标客户群体 2、价格接受能力 3、客户心理需求 4、客户地域结构特征 广告宣传定位产品定位 1、建筑风格2、居住功能 3、细节营造 (1) 周期一（1981-1986） 这一周期是新中国房地产业复苏的前奏，从1981年开始的理论探讨和微乎其微的实践开始，经历1985年左右的相对快速成长，再回到1986年的低谷，海南尚未建省。 (2) 周期二（1987-1990） 这一周期从1987年开始，1988年房地产业第一次真正得到较快的发展，也可以说1988年是中国房地产业周期的第一次高潮。1989年的一些不确定性因素导致房地产业在1990年达到真正的第一次低谷。 (3) 周期三（1991-1995） 经历1990年的紧缩之后，房地产业在1991年开始复苏，这一周期在经历1992、1993年的极度膨胀后，在1993年下半年治理整顿的基础上开始衰退，1994年在中国第一次出现商品房空置现象。房地产业在1995年再次跌到谷底。 (4) 周期四（1996-1999） 这一周期的发展伴随着中国房地产业的合理调整进行。这一周期与第一周期有点相似，在经历3了年左右的艰难复苏后，在政策的支持下，1998年房地产业增长出现较好的势头，但是199年再次出现衰退。 2、2003年1-2月固定资产投资完成情况（按计划管理渠道分） 投资类别 实际完成(亿元) 比去年同期增长% 比重% 投资完成额 1936 32.8 100 基本建设 939 27.7 48.5 更新改造 320 41.8 16.5 房地产开发 598 37 30.9 其它投资 80 30.6 4.1 数据来源(国家统计局) 统计数据表明，从1998年到2002年，我国的房地产开发投资始终保持了20%左右的增长，竣工面积保持了近20%的增长，销售面积始终超过20%的增长。即与19987年相比，投资和竣工面积都翻了一番，销售额即增加了一倍半。2002年我国GDP增长是8%，房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。 3、今年一季度房地产市场调查数据 今年以来，中国房地产市场在去年平稳运行的基础上，逐渐转“热”。据国家统计局测算，三月份，“国房景气指数”达到一百零七点三四，比去年同期上升三点四六点，是近三年来升幅最大的月份。 　　此间分析人士认为，购房需求的加速释放是房地产市场转热的动因。随着经济的持续快速发展，居民收入也在不断增加，截至今年二月底，中国城乡居民储蓄突破十万亿元大关，居民的消费水平也在进一步提高。人们在逐步满足汽车等十万元级消费需求的同时，对几十万元的房地产消费需求也在不断增加。 　　今年一季度，中国累计销售商品房面积三千一百二十五万平方米，同比增长百分之四十五点二，增幅比去年同期增加二十七点七个百分点，是近几年同期的最高值。随着商品房持续旺销，商品房平均销售价格也呈上涨态势。前三个月，中国商品房平均销售价格为每平方米二千五百一十一元，同比增长百分之五点一。 　　住房投资的增加和建设的加快增加了供给，满足了消费需求。一季度，中国完成房地产开发投资一千二百八十五亿元，同比增长百分之三十四点九。全国房地产开发实际到位资金二千三百四十七亿元，比去年同期增长百分之四十三，高于同期房地产开发投资增幅八点一个百分点。 　　在投资的强劲拉动下，今年以来，房地产竣工面积保持了百分之四十以上的增长速度。一季度，商