项目开发全过程作业指导.doc

项目开发手册 **置业有限公司 目 录 一、前言――――――――――――――――――――――01 二、项目开发基本进程计划――――――――――――――02 三、土地购买――――――――――――――――――――03 四、市场调查与产品定位―――――――――――――――05 五、成本分析与监控―――――――――――――――――12 六、项目设计――――――――――――――――――――17 七、地质勘探与文物钻探―――――――――――――――19 八、土地交付、管理―――――――――――――――――20 九、三通一平――――――――――――――――――――21 十、前期手续办理――――――――――――――――――22 十一、施工单位的确定――――――――――――――――26 十二、施工许可证办理――――――――――――――――29 十三、施工―――――――――――――――――――――30 十四、检测―――――――――――――――――――――33 十五、材料、设备采购与认价―――――――――――――34 十六、竣工验收―――――――――――――――――――36 十七、交付、入住――――――――――――――――――37 十八、项目销售―――――――――――――――――――38 十九、项目财务管理―――――――――――――――――39 二十、专门组织―――――――――――――――――――41 二十一、专门表格――――――――――――――――――42 一　前 言 在总结公司以往项目开发的经验和教训的基础上，公司企管部牵头编制了本《项目开发手册》。 编制手册的目的在于以下几个方面：一、把项目开发过程中大部分工作内容固化下来；二、把项目开发的流程和工序进行有效的整合；三、把各业务部门的工作内容和标准更加清晰地定位；四、各业务流程中的配合、协调工作更加标准化；五、让大家明白，自己和本部门在开展工作的同时，别人和别的部门正在不同的工序上努力。我们大家的工作都需要来自于同事们的支持和帮助，自己重要，别人也重要，甚至别人更重要。 《项目开发手册》不可能把项目开发过程中所有的工作全部列完，只总结了一些原则上的内容。《项目开发手册》更不是教条，我们鼓励和提倡在符合原则基础上的创新和突破，我们希望通过大家的努力，大大提高项目开发的效率和效果，真正从项目开发中体现我们鑫苑公司的团队战斗力，体现我们公司的管理水平。 home 三 土地购买 土地购买工作由地产部负责 一、土地购买工作流程 二、各工序主要工作 1、收集土地信息 1.1 主要内容：主要是研究当地的地产市场，了解拟投资区域的地产资源，分布状况及每宗土地资源的详细资料（包括地形、地貌、地价、使用性质、地面附着物分布等）。根据信息精略估算项目投资成本、开发周期及经营风险、构思项目开发的框架。 1.2 信息来源 1.2.1 政府发布的土地批租信息 1.2.2 市场信息中剥离出来的土地转让信息 1.2.3 城市规划部门提供的城市规划信息 1.2.4 其他信息渠道的信息 1.3 工作成果：筛选有价值信息 2、初步可行性研究 2.1 工作描述 在项目意向确定以后，对项目的初步估计，以确定项目建设的必要性，完成时间、财务上的可行性等。 2.2 主要分析内容 2.2.1 市场和生产能力，预测市场需求，根据市场预测做出初步生产规划 2.2.2 物料投入分析，包括从建设到经营的所有物业投入分析 2.2.3 项目设计规划 2.2.4 项目开发进度安排 2.2.5 项目投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹措资金的渠道及初步筹集方案。 2.3 工作成果：《初步可行性研究报告》 3、特定机会研究 3.1 工作描述 针对具体宗地，对建设投资的地域和物业进行具体项目的投资机会分析与研究。 3.2 主要工作内容 3.2.1 地产市场研究 3.2.2 投资估算、收入估算、经营风险分析 3.2.3 初步拟定项目的投资规模、经营模式、竞争策略 3.2.4 SWOT分析：对选定项目领域或投资方向进行优劣势、机会和威胁进行分析 3.3工作成果：《项目投资机会研究报告》 4、详细可行性研究 4.1 工作描述 在项目决算前对项目有关工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽；系统、全面的调查、研究分析。对各种可能的建设方案和技术方案进行评细的比较论证，并对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益进行预测和评价，是项目进行评估和决算的依据。 4.2 主要分析内容 4.2.1 住宅市场分析与营销战略 4.2.2 项目选址与建设条件 4.2.3 建设规模与功能标准 4.2.4 建设方案 包括建设场地环境、总体规划布局、建筑方案设计、结构设计、公用设计