项目管理硕士学位论文大纲[初稿1].docVIP

硕 士 学 位 论 文 大 纲 论文题目：房地产项目开发运营计划控制研究 作者姓名 刘墨寒 专业 项目管理 指导教师姓名 孙涛 专业技术职务 2013年11月22日 摘 要 房地产开发的市场化过程在我国经过二十余年的发展，房地产行业在我国国民经济中扮演日益重要的角色，通过近几年的一系列政策调控以及市场需求的多元化，房地产市场发展逐步成熟。同时经历了2008年至今的多轮市场行情波动，房地产开发企业面对日益激烈的市场竞争局面，必须以更规范的开发理念和专业化的管理实现对开发项目全程的控制，通过控制的效果来保证项目顺利完成和获取利润。尤其是2010年以来，经历优胜劣汰的市场考验，开发规模成为房地产企业的生存基础，多项目同时开发，快速获取土地，实现从产品规划、建筑设计、景观设计到建设施工，快速销售的循环。当前房地产开发的常见情况是高周转速度决定总体利润目标，而不再是过去单一项目利润率为主导。这对房地产开发企业的基于多项目管理的计划控制水平提出了挑战。因此，从房地产项目开发全周期入手，以集团和区域公司的开发目标为出发点，对处于不同开发阶段的多个项目进行计划管理控制的专业研究的迫切需求产生，完善计划控制方法、工具在管理实践中应用对房地产行业健康发展具有重大意义。 房地产开发行业涉及的上下游产业链较多，需要协调多方资源并面对不同地域的复杂市场需求，行业特征较为复杂，我国房地产市场化启动比较晚，项目计划管控的方式多元化且正处于实践到理论逐步积累的过程。 本文基于项目管理理论，利用管理学、财务管理学、市场营销学等专业理论，对房地产开发项目运营管理做研究分析，尝试对通过计划控制手段提高项目管控效率提出建议。 本文分为六部分，第一部分阐述论文研究背景和意义，国内外理论综述，提出本文研究的逻辑框架和研究方法。第二部分阐述项目管理基础理论、项目计划理论、项目进度控制理论等。第三部分说明目前我国房地产开发企业面临的多项目运作的管理现状并举例分析。第四部分阐述项目计划控制的方法和工具，并且简要说明这些方法在项目管理实践中的应用。第五部分通过分析多项目管理计划控制编制过程的案例，指出其中的难点，并提出改善的尝试建议。第六部分是结论与启示。 关键词：房地产开发；项目计划控制；项目进度计划 绪 论 研究背景 1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。 1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产投资有以下几个特点： （一）位置的固定性和不可移动性； （二）使用的长期性； （三）影响因素多样性； （四）价值盈利性； （五）保值增值性； （六）行业相关性， （七）易受政策影响性。 产业关联理论又称投入产出理论，主要研究存在于社会经济活动过程中各产业之间的广泛的、复杂的和密切的技术经济联系。主要方法是运用产业联系表(即投入产出表、里昂惕夫表)，通过对产业联系表的定量分析，研究一国或一地区在一定时期内的社会再生产过程中产业间的技术经济联系，从而为经济预测、计划制定、政策研究、经济分析和经济控制服务。产业关联理论的产生和发展在经济学史上具有重要的理论意义和实践意义。从理论看，实现了质的分析与量的分析的结合。从实践上看，这种经济体系的应用可以大到一个国家，甚至整个世界，也可以小到一个都市地区，或甚至单独一个企业经济。 表2-1 投入产出表基本结构 价值型投入产出表由三部分构成： （1）第Ⅰ部分 第Ⅰ部分是投入与消耗的部分。其主栏是中间投入，宾栏为中间使用。从横的方向反映产出部门的产品和服务提供给各个投入部门作为中间使用的数量；从纵的方向反映投入部门在生产过程中消耗各个产出部门的产品或劳务数量。 （2）第Ⅱ部分 价值型投入产出表的第Ⅱ部分是最终使用部分。反映的是本期全社会的最终需求结构，不仅反映了各产品部门在年总产品中供全社会最终消费、积累