虹口凉城新村街道073-06号地块简介.pptx

虹口凉城新村街道073-06号地块简介谨呈：铁狮门集团 上海事业部2016/7宗地位置宗地条件-宗地位置地块名称凉城新村街道073-06号地块属性纯住宅土地面积（㎡）19960 容积率2.75建筑面积（㎡）54889 中标企业新城中标价（亿元）37楼板价（元/㎡）67409溢价率77%限制条件限高90m5%保障房15%自持70%以上中小套成交时间2016-07-14俞泾浦广灵四路广粤路宗地居住小区粤秀路警备用地地块周边宗地条件-地块周边配套居住小区居住小区广灵四路俞泾浦【公交】975终点站云峰汽车【医/民办】彭江医院【菜场】广粤副食品市场宗地粤秀路华星通用机械厂（军）上海警备区空余房地产管理处【市重点】虹口高级中学居住小区【专业市场】金诚利建材市场居住小区宗地条件-地块区位/商圈分布M1中环宗地大宁国际虹口龙之梦2.8KM火车站不夜城3.4KM陆家嘴6.5KM人民广场9.4KM8.8KM内环中环区位/商圈分布宗地条件-交通出行交通出行中环车行1.1KM入口车行2.7KM靶子山高峰期拥堵段广粤路M1高峰期拥堵段广灵四路共和新路断头路入口汶水路站车行2.0KM975【终点站】→虹口龙之梦→源深体育馆→世纪公园内环宗地条件-轨交规划轨交规划利好119宝山吴淞新江湾外高桥上海西站20大宁普陀真如虹足陆家嘴世博浦东前滩闵行春申《上海市轨道交通近期建设计划(2017-2025)》规划19、20号线，皆在广粤路设站，预计2020开通宗地条件-周边教育资源1.5km范围内教育资源上外附属外国语小学风华初级中学复兴实验初中虹口实验幼儿园哈弗士幼儿园北虹高中大宁国际幼儿园虹口体育幼儿园广灵四路小学大宁国际小学上海五十二中虹口高级中学宗地广中路小学1.5km上外附中虹口第六中心小学鲁迅中学上海大学北虹初中近年来宗地周边土地成交情况华润华发住办，15.3，地价3.5-3.8W/㎡M1阳光城住宅，15.8，地价5.18W/平宗地大宁国际东外滩板块虹口龙之梦2.8KM阳光城住宅，14.11，地价4.32W/㎡不夜城板块3.4KM首创保利置业，15.6，地价4.4W/㎡陆家嘴金融街-综合用地，15.7，地价2.72W/㎡6.5KM人民广场9.4KM8.8KM内环中环高参土地对比-金茂府地块M1平型关路俞泾浦金茂府共和新路广灵四路宗地广粤路灵石路高参土地对比-金茂府地块虹口凉城地块金茂府交通1、三条高架环伺-中环汶水路匝道1km，内环中山北一路匝道2km，南北高架洛川路3km2、轨交-M1上海马戏城站1.6km-规划M19/M20皆在广粤路设站，预计1km内。1、三条高架环伺-南北高架汶水路匝道200m，中环汶水路匝道800m，内环中山北路3km2、轨交-M1上海马戏城700m学校1.5km优质公立/私立教育资源-虹口实验幼儿园【示范性幼儿园】-附属外国语小学【私立-双语学校】-北虹高级中学【区重点】，虹口高级中学【区重点】1.5km优质公立教育资源-大宁国际幼儿园【对口、示范性幼儿园】-大宁国际小学【对口、公办名校】-风华初级中学【区重点】商业3km范围内商业综合体-大宁国际商业、虹口龙之梦，协信中环星光时代广场，久光百货【在建】3km范围内商业综合体-大宁国际商业、虹口龙之梦，协信中环星光时代广场，久光百货【在建】地块点评地块成本相对合理，但绝不便宜，无论谁来开发，都具备难度1、表面来看，凉城地价6.7万元/㎡，但剔除不可售地价高达9.32万元/㎡?5.49万㎡的虹口凉城地块，包含了15%住宅自持租赁（7822㎡）、5%保障房（2744.4㎡）、5%自持商业（2644㎡）、不少于2000方的社区行政、医疗卫生设施配套，实际可售住宅面积为39678㎡。按成交总价37亿来计算，剔除不可售面积的实际地价为93251元/㎡。对于任何一家企业来说，成本的控制都会非常艰难。2、地块未来上市价格超10万，面临一定竞争压力 核心地段虹口区凉城宅地，同时紧邻金茂府，地块未来中高端调性已定，但与顶级豪宅还是有一定差距；按照10-12万的价格预判，其竞争对手的范围将会无限扩大。3、规模小，开发周期受限，无法享受房价上涨利好 凉城仅有3.9万㎡可售货值，体量较小、开发周期短，且周边无可利用资源，整盘溢价能力弱，也将无法享受房价上涨利好。当然，如果新城真的耐得住性子，克服万难让地块慢慢开发，或许，会有另外一种发展策略。【CRIC出价记录】虹口区凉城新村街道073-06号地块（住宅）：新城-37亿；金茂-36.95亿；金隅-36.75亿；招商-33.6亿；大名城-33.08亿；华发-32.86亿；九龙仓-32.54亿；永同昌-30.04亿；泰禾、中粮、保利地产、三湘、葛洲坝、中洲、合景未出价。ENDTHE ENDTHANKS