许松涛房地产企业面临宏观环境与微观环境.docVIP

房地产企业面临的宏观环境与微观环境 宏观环境： 国家紧缩的货币政策，提高了存贷款利率，这对中小企业来说融资越来越难，资金压力越来越大，造成许多企业在短时间内无法通过实业来获得资金，便把资金投向民间借贷或是房地产业，虽然短时间内会使民间借贷和房地产业繁荣，但是风险性越来越大，温州的企业老板跑路现象和一线房价的松动都是说明在长期的政策作用下不利于房地产业的发展。 08~10年间，房地产行业经历了复苏与繁荣阶段，仅仅依靠投机资金支撑着房地产业，预示着危机和衰退阶段的到来表现特征为：1.房价开始时持续上升，但涨落明显缓并开始出现下跌迹象.2.交易量明显减少，形成明显的有价无市的状态。3.由于交易量的下降，一些实力较差，抗风险能力较弱的开发商因为资金债务问题而难以为继。 通货膨胀：由于08年为了刺激消费，国家通过投资拉动消费，过度的货币量使物价上涨，人们为了使自己货币不贬值，将一部分的钱投向房地产；同时由于08年的金融危机，是我国股市吸纳资金的作用下降，流出的一部分热钱流向房地产另一部分流向农产品，造成农产品价格的不稳定，如“蒜你狠，姜你军……”，通货膨胀助长了房价的上涨，但这种形式会因为国家新一轮的货币政策的推行而日渐消退。 微观环境： 房产税的实施：通过对特定的行业进行税收，加强对房地产的管理，提高房产的使用效率，通过打压房价，减少房地产业的经济泡沫。 民间借贷：民间借贷的发展无疑是高房价的助推器，由于国家政策的限制，使开发商本来的的资金链变的更加脆弱，而民间资本的发展无疑成为开发商获得资金的重要来源，但民间资本的发展存在高风险性，它虽然能够暂时的挽救开发商，但是从长远来说，它也是压死骆驼的最后一根稻草。最典型的案例要算是温州的民间借贷问题，其中温州眼镜行业龙头企业浙江信泰集团董事长胡福林跑路为典型，如蝴蝶效应一般温州大小企业的老板纷纷外逃，原因为负债过高、资金链断裂。 经济适用房和廉租房：从供给与需求的角度上,增加房源的供给量，推出低价房和廉租住房，让百姓有房可住，增加房源的数量可以打压房价挤压经济泡沫，打破开发商的垄断房源市场的局面，促使房价下降。 房价（土地使用权证+建筑成本）与股票（股权证）价格的关系就打通了。股票最大的赚头，是从普通公司到上市这一步，或者大小非从非流通到流通那一步，证券公司对于上市公司的股东而言，是高级打工仔而已。房地产最大的赚头，是土地使用权证融入到房子房价里的那一步。公开拍卖高价地的开发商，也仅仅是赚钱多点的高级打工仔而已。 房价里70%左右已经是土地价格了，建筑成本占的比例越来越小到快要可以忽略不计了。那么如果2，3年后，几公里远的地方，另一块拍卖的土地的楼面价只有5000甚至3000平方米，并且钢筋水泥因为产能过剩而价格不涨甚至下降的时候。包含了2万5到3万5每平方米的土地楼面价的房子，降价到1万每平方米以下，是正常的。在新出的猪肉只要9元一斤的情况下，昨天的猪肉不可能因为进价高而卖15元。 当房价在建筑与市政配套成本(北京约4500到6000每平方米)边上徘徊的时候，而且人民币币值稳定的时候，房价确实像普通商品那样，由供需决定，就像1997到2001年的中国楼市。 房价的涨落与人民币的购买力和预期有重要关系 当人民币的购买力，被中国人民预期在未来会大幅下降的时候，房子不再仅仅是房子了，而是成为部分商业嗅觉敏锐的人，然后是很多直觉良好的普通人，储存财富的载体。房子具备了对冲人民币购买力下降风险的功能。房子变成了不懂经济的普通人对冲人民币贬值风险（购买力下降风险，不是指对美元）的对冲工具。不懂经济四个字是打引号的，因为很多具备经济常识的人，理财能力，保卫自己财富的能力，或许比很多专家强N倍。 当房价和黄金价格远远高出生产成本的时候，他们的价格，主要不是由简单的商品供需决定的，而更多地是由纸币的贬值预期与避险需求决定的。这就是韩国房子供需比超过110%，而房价还是下不来的原因。因为韩国经济高度依赖美国，韩币币值基本上随着美元起舞，美元从2002年起，大部分时间一直处于贬值通道，韩币币值也跟着不稳定，韩国富人的投资渠道有限，只好买房以此避免持有韩币太久从而蒙受购买力上的损失。2008年后，韩币不得不对美元贬值以应付金融危机。所以韩元的购买力预期还是不稳定 当人民认为未来人民币的购买力比较稳定的时候，我们才能看到中国房价的理性回归之旅: 当存款利息能抵得上通货膨胀物价上涨的速度的时候。 因为只有人民币未来的购买力被认为是稳定，人民币币值稳定的时候，才能打消人们买多余的房子保值对冲人民币购买力下降风险的念头（其实是买房子下面的土地，加上建筑成本）。当很多人打消了买房保值的念头的时候，为避险而买房的需求不但下降了，前期大量买了多余的没用的房子的人，会把房子放出来，兑现这几年因为保值而获得