房地产资产评估讲义(上).pptVIP

资产评估讲义(上) 学习目的 房地产评估是资产评估的重要组成部分。 通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。 重点测试考生对房地产评估中的基本概念、评估原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。 考试基本要求 1．熟悉土地及其经济供给的涵义；熟悉土地的自然特性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；了解地租与地价的基本内涵及地价的特征；熟悉房地产的概念、特性；掌握合法原则和最有效使用原则对房地产评估的影响；熟悉房地产评估程序。 2．熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容。 3．熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的资本化率的实质及种类； 掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。 4．熟悉运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场法评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。 5．熟悉房地产评估的成本法的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法的操作步骤、土地价格的基本组成；掌握土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的内容及计算方法；掌握运用成本法评估新建房地产及旧建筑物的具体要求、估算要点和具体操作步骤。 6．熟悉房地产评估的剩余法的技术思路及适用范围；掌握剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。 7．了解基准地价的含义、测算的基本思路、特点及其作用；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的程序和步骤。 8．了解路线价法的含义及理论依据；熟悉路线价法的适用范围及估价程序；掌握深度百分率表的制作方法；熟悉路线价法中的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。 9．了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的具体要求、估算要点和具体过程。 第五讲 房地产评估上 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 市场比较法 第一节 房地产评估概述 一、房地产的含义 一、房地产的含义 多种术语 房地产 有三种存在状态，即土地、建筑物和房地合一。 不动产 土地及其定着物通称不动产。 定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使地价发生变更。地产和房产均属不动产。 房屋建筑物 这里的房屋建筑物包含两个层面的含义，其一是房地合一状态下的房屋建筑物;其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分。 从第一个层面的角度来看，作为评估标的的房屋建筑物是指建筑物与所占用的土地及固着在建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 其中不可分离部分是指那些不能与建筑物分离，或分离后会破坏建筑物功能或完整性的部分，如安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通讯、消防、电梯等设施。 房地合一状态下资产权益是指与其所有权有关的权利和利益的总称。 从第二个层面的角度看，作为评估标的物的房屋建筑物仅指不含土地的地上建筑物及其不可分离的部分及其附带的各种权益。 为了叙述方便，我们以房地产来总括地加以说明。 （一）土地 1. 土地的概念 土地是地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体。 土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。 尤其是在城市，土地是人类改造自然、经过加工的改良物，凝注了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施，达到为人类提供入住空间的目的，它是由人类开发和再开发形成的。 2. 土地的自然供给 地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给。 它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。 土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受任何人为因素或社会经济因素的影响，因此，它基本上是无弹性的。 具有什么条件的土地是可供人类利用的呢?一般来说，自然供给的土地有5个特性: (1)具有适宜于人类生存和工作的气候条件; (2)具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件; (3)有可以利用的淡化水资源; (4)有可供人类利用的生产资源;