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资产评估讲义(下) 第二节 房地产价格 一、房地产价格的种类 1. 根据权益： 所有权价格 使用权价格 其他权利价格 2. 按价格形成方式： 市场交易价格 协议价格 招标价格 拍卖价格 自由交易价格 评估价格 3.课税价格 3. 按表示单位： 房地产总价格 房地产单位价格 它可以是土地的单位面积价格，建筑物单位面积的价格和房地合一状态下的单位面积价格。对于单位价格首先应弄清面积单位和面积的含义。我国在房地产计量方面通常使用每平方米作为面积单位。面积含义因房地产的种类不同亦有所差异。 如住宅面积含义包括建筑面积和使用面积等。 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。用数学式表示为: 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 或 楼面地价＝土地单价÷容积率 以上房地产单位价格和楼面地价都是反映房地产价格水平高低的指标。其中楼面地价在反映某一具体宗地地价时，往往比单位地价更能说明地价水平。楼面地价是一个比较有用的价格指标。 4. 其他 课税价格 二、房地产价格的主要形式 （一）土地价格 1. 土地价格 土地价格也称地价，其实质是地租的资本化。一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。 土地是一种特殊的商品，其价格实际上是土地的权益价格，它有强烈的区域性，由土地需求来决定。从长远来看，土地价格在总体上呈上升趋势。 2. 土地价格的特征 地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面： （1）生产成本不同 一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。如一块位置和自然风光较好、适宜建造别墅的未开发土地，价格可能很高，但此之前可能并未投入劳动。从更深的角度考察，一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“劳动价值”而上下波动；地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。 （2）折旧不同 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。 而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。 当然也有例外的情况，如一座矿山城镇，矿物被开采完后如果没有其他产业兴起，则地价会随着城镇的衰落而有逐渐低落的趋势。 中国大陆有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。因为该地价是一种有限年的使用权价格，这种使用权随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回，因此。购地者必须在其使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。 而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧，因为在土地所有权交易下，新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题。不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单，因为购地者可以永续拥有土地，即购地资本在拥有土地期间总是以土地实物形式存在，他可以根据需要随时将其转化为货币资本而一次收回，还可能取得一定的增值收益。 （3）价格差异不同 一般物品，如电冰箱、电视机、汽车等商品，人们可以大批量制造，并且同一品牌、型号的很多，故其价格能够趋于一致。由于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金（如城市中心商业地段），有的可能一文不值（如沙漠）。 （4）市场性质不同 一般物品的市场为较完全、公开市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。如土地供应政策直接影响土地的价格。 （5）形成时间不同 一般物品由于同类型的很多，易于比较，有发育比较完善的市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间通常较短。由于土地具有独一无二性，不易于比较。是不完全市场，而且价值大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。 （6）供求变化不同 地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地具有不可移动性，其供给弹性较小，所以，地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说，土地的经济供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。如农业土地可以转为工业用地，工业用地可以转为商业或居住用地。 （二）房地产价格 1. 房地产价格 房地产价格是房产价格和土地价格的统一，是获取房地产所必须付出的代价。通常用货币表示，也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，如以房地产作价入股换取设备、技术专利等。 2. 房地产价格的特征 （1）房地产价格受区位的影响很大。 （2）房地产价格