杭州居民住宅现状、消费和投资行为调查的分析报告(P11).docVIP

杭州居民住宅现状、消费和投资行为调查的分析报告 一、摘要 本文是对杭州居民住宅现状、消费和投资行为调查的分析报告。本次调查的有效样本475个，基本代表杭州城市居民的住房消费、投资情况。杭州日报告主要从住房现状、购房需求、购房资金状况和购房决策影响因素等四个方面进行说明，并将本次调查结果与2003年的调查做了对比分析。主要调研结论如下： 1.当前居民的住房状况较之2003年有所提高，拥有私人住房的消费者平均住房面积达到了91.2平方米；住宅面积在90平方米以上的比例提高了14个百分点，达到39.8%； 2.消费者购房目的单一化趋势明显，仅为改善自身居住条件而购房的消费者占60.2%，与2003年消费者具有多重购房目的的状况差异明显； 3.在需求的面积方面，对90-130平方米的住宅需求比例由2003年的55.3%上升到63.4%； 4.住宅选择区域扩大，城西依然是热点区域，有31.5%的消费者选择该区域，同时，下沙、滨江等非主城区被越来越多的消费者认同和接受； 5.消费者能接受的价格提高幅度较大，单价在7000元/平方米的住宅的接受比例由2003年的0.6%上升到35.4%； 6.从购房资金上来看，由于大部分消费者自身具有的资产与房产总价的差距较大，超过80%的消费者需要采取各种形式的贷款购房，其中商业按揭以超过50%的比例成为购房的主要资金来源和付款方式； 7.报刊广告是消费者最为关注的地产广告形式；在消费者的购买决策中，房屋质量已经成为其最担心和看重的因素；同时，消费者对于开发商品牌也非常看重。 二、调查样本情况比较 本次调查的居民年龄更为年轻化。25岁以下的被调查者所占比例有较大提高，从2003年的12.2%上升到今年的26.5%；而30岁以上人所占比例有明显下降。由于25岁以下的青年人是未来几年内购置住宅的主力军，更多地了解他们的需求和愿望更具现实意义。 本次调查人群个人基本状况与2003年的调查相比，两次调查的样本基本情况中，差别最大的应属家庭收入这一特征。本次调查的结果比2003年相比有以下特点：(1)家庭收入过低的情况大幅减少。此次调查家庭收入小于3万的比例仅为6.3%，而2003年调查的比例为20.5%。(2)中低档和中档收入家庭比例减少也有所减少。(3)中高档和高档收入家庭比例增加。消费者的购买力是影响消费者需求的重要因素，而购买力的主要决定因素即为消费者经济因素也就是收入水平。因此，消费者收入的变化对其住宅需求也必将产生影响。 　三、住房现状分析 3.1租房者和投资客增多，出租为投资的主要形式 根据调查的情况，目前没有住房的人占总数的25.9%。近一半的人目前有一套住宅，将近20%的人有两套。住宅数目为三套或超过三套的人所占比例总计为5.3%。与前年的调查结果相比，仅具有一套住房的比例减小，其它比例均有不同程度的增加。其中，对于具有两套及两套以上住宅的比例增高现象，一种可能性是由于近两年房价不断上涨导致消费者投资或投机行为增加所致；另一种可能性是越来越多的居民为改善居住条件，在原有住宅的基础上再次置业甚至三次置业，引起持有的住宅数量增多。 对拥有1套以上住宅的人，我们进一步了解了目前空余房产处置形式。对空余房产，72.2%的人选择了出租，其中15.1%的人准备长期出租；19.3%的人计划在适当的时机卖掉。从分析可以看出，出租仍是居民住宅长期投资的最重要的形式。 3.2住宅性质多样，商品房成为主导 在住房性质方面，随着住房制度改革的不断深入，杭州市已打破了单一的公有制住房产权形式，形成了以居民自主产权为主，多种产权并存的格局，初步构建了住房新体制基本框架。由于长期受福利分房的影响，过去杭州市居民家庭中公有住房为绝大多数，私有住房甚少。近几年来国家加大房改力度，居民掏钱买房住的意识已经形成。住房观念的转变，加快了住房公有向私有的转变和购买商品房的进程。本次调查进一步验证了上述现象。 调查中发现，商品房比例明显增加而房改房比例下降较多。居民所购商品房的比例从2003年的33.3%上升到今年的42.5%。房改房的比例也降低了近20个百分点，从37.1%降到18.5%。其它性质的住房比例变化不大。这种变化的出现可能是受到杭州市房改房可上市买卖政策的影响。由于房改房建成时间较早，大部分在面积、户型结构等方面存在不足，已购房改房的消费者为了改善居住条件，很可能将原有住房出售，再购置较为理想的住房。而经济条件更好的消费者则很可能另外购置，将原住房留作他用。调查中多次出现既有商品房又有房改房的样本正说明了这一点。因此，目前仍居住在原房改房内的居民比例逐渐减少，不少房改房的性质经过市场交易后，已转变为私房。 在拥有经济适用房的居民中，家庭年收入没有在1万以下的情况，其中10万-20万的比