灰色理论在房地产投资决策中的应用(p30).docVIP

灰色理论在房地产投资决策中的应用 1 我国房地产市场发展状况 房地产投资者在进行房地产投资决策时，要对房地产市场的现况有深刻的了解，一旦房地产市场有所变化，决策者会相应调整决策，以防决策有所失误，减少决策风险，对决策者来说，了解房地产市场的发展状况是很有必要的，更重要的是要了解所要进行决策项目的当地市场。 1.1我国房地产市场的发展过程 我国房地产市场产生于19世纪,随着社会和经济的发展而萌芽,成长和演变,在这一过程中,我国的房地产市场经过了许多的波折,在不断的挫折中勇于探索和研究,我国的房地产市场才慢慢的走向正常的轨道,我国房地产市场的发展主要分为以下2个大的阶段。 1.1.1建国前我国房地产市场的起源与发展 我国近代房地产业的形成，以1843年上海开埠为起点。首先，随着经济发展、地区因素和历史发展，上海逐渐成为全国对外贸易的中心，交通、运输也蓬勃发展。使房地产业逐步走向正规化;其次，由于国外殖民者对中国的入侵而产生了租界，为外国殖民主义在中国经营地产创造条件，为上海近代房地产业的兴起铺平了道路。随后，天津、广州、青岛、厦门等沿海几个大城市，房地产都有一定的发展。 1.1.2建国后我国房地产市场的发展 (1)改革开发前的房地产市场发展（1949-1978）。 在这个时期，我国的社会主义改造才完成，经济才恢复，国家实行高度集中的计划经济，就把房地产这一个重要生产要素给排除在市场之外，政府对土地实行无偿划拨和房屋非商品化政策，房地产市场逐渐萎缩。 (2)改革开放后我国房地产市场。 从改革开放到今的二十多年里，我国的房地产市场经过了复苏期、成长期、快速增长期、平稳运行期几个阶段，房地产市场发展已走向理性化的道路。当今房地产市场竞争激烈、发展方向多元化，为了企业的长久生存和发展，房地产企业勇于向困难探索并进行解决，给我国房地产市场发展提供了方案和解决的方法，指导着市场的良好发展。 1.2我国房地产市场的发展现状 房地产投资决策要慎重是由于房地产业关联度高、带动力强，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，所以要明白其重要性，并应用灰色理论对其决策方案、主导因素进行分析，在进行房地产投资项目决策时要倍加小心。我国房地产业在最近几年保持了高速发展的态势，自身形成一定的泡沫，1999年以来完成实际投资额每年都在1000亿以上的增长，到2003年已达10154亿，基本上已达到我国股市投资的规模。与此同时，房价也在不断攀升，从1998年以来全国平均上涨了10%以上，高于此间的消费物价指数的上升；销售量每年以20%以上的速度上涨国家发改委、国家统计局对35个大中城市房地产市场进行的调查显示，二季度房价比去年同期上涨10.4％，房价与一季度相比也上涨2.3％。专家分析，二季度房价快速上涨是因为房屋销售供需两旺。从全国范围看，有8个城市房价同比涨幅超过10个百分点。排前三位的分别是上海，增21.4％；宁波，增19.9％；天津，增16.7％。在商品房销售价格中，住宅价格比去年同期上涨10.1％，比一季度上涨2.5％。其中经济适用房和普通住宅价格同比分别上涨2.8％和10.6％；写字楼和商业用房价格同比分别涨9.3％和5.1％。今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。2000～2002年分别增长19%、25%、28%,房地产出现了“三外”情况,即外地开发商、外资、外行业都来经营房地产,而房地产投资大部分是靠银行贷款周转的。据调查:购房者中有60%～70%的人都要通过住房抵押贷款买房,现在全国各地银行提供给房地产方面的贷款超过10000亿元,其中贷款提供给开发商的约4000多亿元,贷款给个人的住宅抵押约7500亿元，这就使房地产投资决策者想办法减少投资风险。 1.3.3决策的反馈机制不健全 当前房地产企业较轻视决策反馈机制的确立和健全，突出表现在对决策信息反馈机制和决策效用反馈机制两大方面，缺乏对信息在时间上进行追踪，也缺乏对决策效用进行审核，致使信息差误积冗和决策调整不力。 1.3.4决策判断的重心倾斜于经济收益 经济收益是企业追求的重要目标，是决策的最终的目标，由于决策的制约因素繁复、关联性也很强，过多地注意经济收益而忽视其他因素指标的评估，不仅实现不了理想的经济收益，还会造成决策失误。 1.3.5决策分析中综合分析技术不足 当前房地产企业在决策分析中已形成一套教为规范的定性与定量分析程序，但缺乏综合分析与判断的措施，未能有机的将定性分析与定量分析结合起来。没有有效地把握决策分析的实质，缺乏决策分析的系统观，就会给房地产投资决策者带来