龙湖精装修管理(内部资料)概要.ppt

龙湖精装修管理 提纲 1、概述 2、设计 3、施工流程 4、采购管理 5、场地移交 6、进度控制 7、质量管理 8、文明施工与成品保护 9、整改验收移交与保修 第一部分：概述 与精装修住宅相关的背景 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。 实行全装修交楼的利与弊。 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。 弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。 本讲座的局限性 精装修住宅各地实施进展情况 广州、北京、上海、深圳、长三角 资料来源于： 广州万科（360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万科城+133万科城别墅+350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万科、东莞万科、深圳万科、南昌万科（231）。 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产 广州金地（96复式户型+196平面户型+114荔湖城），深圳金地（约500金地名津） 广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色） 广州恒大（88第三金碧） 东莞中惠（414香樟绿洲） 南京百胜麒麟（557东郊小镇） 广州地铁、无锡复地、等等，恕不能一一致谢！ 特别鸣谢——广州万科 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条——2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。 假想中的管理对象 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 相似的设计 快速的施工 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。 衡量成功与否的指标：客户满意度 第二部分：设计 图片展示15页 暂略 采用的材料品牌示例 更多细节 某工程部细部做法图片 某工程交楼标准材料明细表 一些改进的节点设计做法 有关设计的一个小总结 精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。 可能遇到的问题 定价问题：中性化设计？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 如何避免设计错误？讨论1，讨论2，讨论3. 如何适当减少现场施工难度？ 如何与采购密切配合，有效降低成本？ 讨论的话题： 如何体现个性化？ 由谁设计？ 如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？ 设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍 第三部分：施工流程设计 四阶段施工管理法 准备阶段工作 本阶段工作 1、开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。 2、工棚搭建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。 3、办公设备进场：按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。 4、施工队伍进场、队伍培训：非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参加培训，以统一管理思路。 5、图纸会审：关键是每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。 6、施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。 7、详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。 8、与总包开始移交场地：这件工作可能比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。 9、冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。 10、总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。 11、接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。 本阶段工作重点 首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。 其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任： 基层裂缝。 各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。 1、各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于