2008年第4季度北京写字楼市场报告.7折报告网.docVIP

2008年第4季度北京写字楼市场报告　　尽管2008年北京市GDP累计超过1万亿元，同比增长9%，与全国增长持平。经济增长速度放缓，增幅比上年回落4.3个百分点。2005年以来，第三产业所占GDP比例一直高于70%，2008年实现增长11.7%，同比回落2.1个百分点。其中，金融业、信息传输计算机服务和软件业、商务服务业、文化体育与娱乐业分别增长9.2%、16.8%、、23.9%和29.4%，为2008年写字楼需求奠定了基础。 　　写字楼市场的新增建筑面积和销售面积均呈现出下降的趋势。2008年前11个月，全市写字楼新开工面积158.4万平方米，同比下降35.4%;竣工面积207.3万平方米，同比增长37.1%。写字楼销售市场则持续低迷，销售面积大幅下降。2008年前11个月，写字楼的现房销售面积为57.8万平方米，同比下降10.9%，写字楼的期房销售面积为54.8平方米，同期下降跌55.8%。 　　 　　 　　图1：北京GDP增长率vs.全国GDP增长率 　　2、北京整体写字楼市场 　　2.1整体供求状况 　　2008年第四季度，由于全球和国内经济表现疲软，以及其所衍生的市场供求的失衡，北京写字楼市场开始出现下滑。受全球金融危机之影响，许多写字楼租户不得不冻结其搬迁或扩张计划，亦有部分公司采取大幅削减办公费用的办法渡过难关。尽管央行和国务院于近期出台了一系列货币和财政政策以刺激经济发展，但经济的复苏似乎需要更多的时间。因此，北京写字楼整体市场空置率在第四季内显著上升。 　　图二：北京写字楼市场总体供应趋势 　　 　　2.1.1供给 　　季内，北京市写字楼市场有15个项目竣工，共为市场提供948,565平方米新增面积。其中8个项目采取只租不售的策略，共为市场提供625,410平方米新增写字楼租赁面积，占全年新增写字楼租赁供应总面积的42.69%。其中燕莎区域和朝阳门区域的新增供应量较大，各有5个和3个项目入市，分别新增177,987平方米和168,807平方米的写字楼面积。就北京甲级写字楼市场而言，本季内燕莎区域的大新华航空大厦和CBD区域的环球金融中心完工，为市场总存量增添189,047平方米的写字楼空间。季度内大量的新增供应导致北京写字楼市场的整体空置率显著上升至17.96%，环比升幅达2.70个百分点，同比升幅为1.1个百分点。 　　 　　 　　由于上述新竣工项目的注入，北京市写字楼市场存量扩大至11,136,022平方米，环比增幅为5.95%，同比增幅达15.15%。其中，超甲级写字楼面积维持在155,127平方米，本季内占总存量的1.39%;甲级写字楼(如含超甲级)面积为4,350,196平方米，环比增长4.38%，占总存量的40.46%;乙级写字楼面积为6,630,699平方米，环比上升7.04%，占总存量的59.54%。 　　 　　截至2008年第四季度末期，CBD区域依旧是北京市写字楼子市场中库存量最大的一个区域，占整个写字楼市场存量的26.83%;中关村和金融街次之，分别占15.98%和15.15%。以下为各区域写字楼存量对比： 　　图四：北京各主要写字楼区域存量分布 　　 　　2.1.2需求 　　全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。这导致北京写字楼市场的需求减少。一汽丰田改变原定在CBD区域的环球金融中心租赁三层的初衷，仅租总建筑面积为8,800平方米的两个整层;马士基集团将它的部分职能部门搬迁入乐成中心，租赁面积为3,200平方米。正当外资公司在本季内租赁市场上彰显相对平静，来自交通和通信制造行业的需求表现强劲，中国智能交通系统(控股)有限公司在中关村区域租赁了6,000平方米，淘宝网在CBD区域租赁了5,000平方米等例子可见一斑。基于上述各方面因素，2008?第四季?，北京市写字楼市场的净吸纳量下跌到229,537平方米，环比跌幅达46.27%。CBD区域的净吸纳量录得环比跌幅53.42%，至82,771平方米。 　　表三：2008年第四季度北京写字楼市场主要交易 　　 　　 　　 　　2.2租金走势 　　2008年第四季度，由于新竣工物业多为优质项目，纵使面对激烈的租赁竞争和全球金融危机的负面影响，这些项目的业主仍期望更高租金和提高报价。整体而言，本季北京写字楼市场(包括甲级和乙级)的平均租金报价为214.74元每月每平方米，环比上升0.49%，升幅甚微。值得注意的是，北京写字楼市场受经济状况的影响，甲级写字楼子市场首当其冲，租金开始下跌。季内，甲级写字楼市场的整体