零售商业物业定位要素、模型与开发流程32P讲义.ppt

Roland Berger Strategy Consultants 购物中心竞争力指标 商业地产暨购物中心开发的逻辑 商业物业初始定位要素及模型 商业物业定位的流程 商业物业定位的流程 定位流程第一步：区位调查 定位流程第二步：商圈分析 定位流程第三步：自身资源分析 定位流程第四步：定位分析 定位流程第五步：确定商业物业功能及服务组合 商业物业定位小结  购物中新的开发与运营必须立足于差异化战略 购物中新的开发与运营必须立足于差异化战略 购物中心开发流程1 购物中心开发流程2 购物中心开发流程3 购物中心成功的关键因素 购物中心开发成本控制基本要素 购物中心开发成本控制管理体系子系统 开发成本控制管理体系——适度的规模 开发成本控制管理体系——适度的规模 开发成本控制管理体系——商业规划指导下的建筑设计 开发成本控制管理体系——商业规划指导下的建筑设计 购物中心业态比例生成 业态比例测算方法－面积及比例 业态比例测算方法－档次与比例 业态比例测算方法－品牌比例 业态比例测算方法－租户比例与招商目标 谢谢！ 零售商业物业定位要素、模型与开发流程 一、招商与商品组合 1、 国际知名品牌与厂商进驻比率 2、 业种业态的组合力 3、 业种配置及主力承租户规划 二 、立地条件 1、 立地条件环境吸引力 2、 商圈人口数、密度、所得与消费能力 3、 商圈、零售娱乐、餐饮、同业能力 三、经营团队管理与策略 1、 顾问团队(如建筑师、设计师等) 2、 经营管理背景/动力/团队 3、 开发者的专业能力 4、 前置规划工作与执行控制能力 5、 经营策略独立或合并 6、 日常管理 7、 管理能力 8、 人力资源投资 四、行销企划力 1、 行销计划 2、 主题性（与其他业者之间隔） 3、 市场分析与调查 4、 商圈内的竞争力 五 、土地开发成本 1、 土地取得成本 2、 投资成本控制力 3、 购物中心施工及业务管理品质 六、顾客服务能力 1、 服务品质 2、 停车方便（其他附属设施） 3、体验与氛围 七、商业空间及动线规划 1、 建筑主体/特色 2、 卖场的动线规划 3、 适当的体量（与商业坪数符合） 4、 空间视觉的表现与吸引力 5、 建筑设计的整合力 6、 硬体设施与建筑规划的特色 7、 建筑内部、外部设计及动线流畅 商业物业定位与开发的逻辑基础 先了解零售－再进行投资 先商业行为－后地产行为 先开展招商－再开发地产 Resource 资源（获取） Location 区位 1 2 Customer 客户 3 4 Product 产品 经济发达地区的中心城市 政府规划的居住区，有成片开发的土地 政府有明确的快速交通规划 离城市中心区的距离（合理上班半径） 有产业经济区支持或城市特殊文脉， 最理想具备自然景观或人文资源 客户选择：社会主流消费群体 营销模式： 商业长期持有，以提供给客户良好的消费环境和生活方式 注重对品牌、生活方式、产品品质的诉求 利用原有的客户作为前期客户积累渠道 销售周期节奏与市场大势匹配 以低价多渠道获得可成片开发的土地 与政府建立关系以拥有改变或影响规划 团队的专业性和学习能力、执行能力 合作团队：必须有一流的规划设计团队支持 企业的品牌号召力 投融资 总建筑规模：××万平方米以上 ××＋商业的产品组合，××先行，滚动开发，规划要有前瞻性，开发应随市场需求逐步调整，商业提升土地价值，规模实现成本优势。 产品竞争优势： 社区具有代表城市文脉的特征 商业为主营造的大社区环境 经济逻辑 环境 动线设计 物业规模及配套 设施及设备 视觉管理 舒适度 目标消费者 ： 收入 年龄 家庭 教育程度 职业 消费习性 商业物业的定位要素及模型 产品及服务组合 主力店品类结构 主力店价格带 租户功能组合 服务项目 差异化策略 区位地点: 地段 交通 区域商业氛围 人口密度及质量 模型的适用范围：面积在30000－65000平米之间的带主力店和特色店的购物中心 定位的目标：以商业租户组合＋以特色业态为主的主力店，形成有区域竞争优势的购物中心，满足主流消费群体的需求。 区位调查 商圈分析 自身资源分析 确定商业物业功能及服务组合 完成商业物业的定位 1 2 3 5 定位分析 4 关键流程 战略要素评估 关键要素 区域概况 人口 Step 1 Step 2 St