酒店项目产品定位书讲义.doc

绿城房地产集团有限公司 温州君悦酒店项目产品定位书 （试行） 片区审核： 绿杨片区 编制单位： 温州绿城公司 编制日期： 2009-3-12  目 录 第一章 项目概况 - 3 - 第一节 项目基本情况 - 3 - 第二节 酒店管理（品牌）公司选择 - 4 - 第三节 酒店整体规划设计情况 - 4 - 第四节 项目营造计划 - 5 - 第二章 项目总投资、成本情况 - 6 - 第一节 酒店的总规模、总投资计划 - 6 - 第二节 酒店的主要经济指标 - 9 - 第三节 酒店的成本控制计划 - 9 - 第三章 酒店功能区域配置情况 - 11 - 第一节 酒店各功能分区面积及数量 - 11 - 第二节 酒店客房控制主要指标 - 13 - 第四章 项目收益情况评估 - 16 - 第一节 周边同类项目经营情况对比 - 16 - 第二节 酒店项目收入成本测算表 - 16 - 第五章 同类型酒店项目对比分析 - 18 - 第一节 同区域、同级别酒店分析 - 18 - 第二节 国内同品牌酒店情况对比分析 - 20 - 第一章 项目概况 [目的] 说明项目情况，对项目的整体情况有清晰的认识，说明项目规划设计、开发节奏。 第一节 项目基本情况 项目地理情况 城市情况、所在位置 温州鹿城广场项目位置位于浙江省温州市鹿城区的沿江路与车站大道交叉口北侧，该地块位于温州市繁华的鹿城区与新行政区之间，北面临近温州的母亲河“瓯江”（全长388KM，由温州湾注入东海），距离市政府约４公里，是未来城市主城区的ＣＢＤ和一级商业中心。地块南面正对的车站大道两侧聚集了温州最为繁华热闹的商业与写字楼，道路南端的火车站与其遥相呼应。东距温州永强机场约27公里（累计开通国内和香港地区航线64条），交通较为便利。本项目所在商圈各类配套设施比较齐全，高端商住区规模逐步形成，日常生活较为便利。 温州君悦酒店位于地块的东南角，与办公及公寓共同组成四期超高成塔楼。详见附图。 项目区位图 项目分期图 周边现状 a、项目范围：北面为规划中的沿江路，东侧为规划中的高田路，西侧为规划中的18米宽市政道路，南南侧为江滨东路。 b、项目地块地势较为平台，南低北高，南面江滨东路标高4.4米，北面沿江路标高5.4米。 c、地面现状：地块城市广场附近还有一个30万吨的污水泵站需整体协调处理，另地块西南角有一幢28层(约92M高)的高层建筑可能对地块有一定影响。 d、地下情况：地下无影响工程的管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物等；也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。 e、土地的完整性：土地为净地出让。地块中有2.665万平方米的城市广场需要代建，有约4000平方米的污水泵站需要一并规划。 用地情况 本地块规划建设用地约132325m2（含26650㎡的城市广场）其中超高层塔楼用地面积14595.6m2，塔楼总建筑面积196409m2，其中地上建筑面积：147989m2，酒店建筑面积67251m2，另外办公建筑面积27081m2，公寓建筑面积53657m2。 项目规划设计条件 建设用地面积 产品定位：白金五星级酒店。 酒店管理公司及品牌：凯悦国际酒店与度假村集团旗下的超五星级品牌君悦。 酒店管理公司情况 凯悦酒店及度假村集团的总部位于美国芝加哥，是“环球凯悦公司”旗下的子公司。凯悦酒店及度假村集团在世界各地共有215家酒店（客房总数超过9万间），分布于43个国家和地区，拥有凯悦、君悦和柏悦个酒店品牌。另外凯悦在全球还有38间新酒店及度假村正在建设中，包括13家即将在中国开业的酒店。凯悦在中国现有酒店北京柏悦酒店、上海柏悦酒店、北京东方君悦大酒店、上海金茂君悦大酒店、上海外滩茂悦大酒店、广州富力君悦大酒店、杭州凯悦酒店、东莞松山湖凯悦酒店、京津新城凯悦酒店、西安凯悦(阿房宫)酒店、天津凯悦酒店、香港君悦酒店、台北君悦大饭店正在筹建的酒店有十多家，地点包括澳门、深圳、宁波、北京、南京、苏州、香港、成都、天津、广州、义乌、大连和重庆。 项目规划总图 项目俯视图 建筑设计 超高层塔楼委托SOM设计，目前正处于扩初报批阶段。国内施工图配合设计单位为上海建筑设计研究院和浙江绿城建筑设计有限公司。 超高层塔楼效果图 室内设计 酒店室内设计最初委托WILSON进行平面功能设计，已经完成合同部分的设计工作，目前正在寻找室内设计单位。 客房平面图 客房透视图 景观设计 景观设计单位为EDAW，目前正处于概念方案设计阶段。 景观平面图 下层广场景观方案 专业设计 项目整体交通设计委托香港MVA交通顾问进行设计，已经完成方案设计。厨房洗衣房