建筑和房地产“营改增”资料概要.docx

2016年建筑和房产“营改增”资料 （依据财税[2016]36号文整理） 第一部分 增值税纳税人的基本规定 在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。 纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。 第二部分 房地产相关的税收规定 一、销售不动产的征税范围 依据财税[2016]36号附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（三）项“销售不动产”的规定： 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 二、经营租赁不动产的征税范围 依据财税[2016]36号附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（六）项“现代服务”第5分项“租赁服务”分为：“有形动产的经营租赁服务和不动产经营租赁服务”的规定： 经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 三、不动产营改增的预增率、税率、增收率 新纳入试点纳税人转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产这四个行业的预征率，税率，征收率（简称三率）比较复杂。 第一、预征率： （一）一般计税 1、跨县市建筑：2% 2、不动产租赁、房地产销售：3% 3、转让不动产：5% （二）简易计税 1、个人出租住房：1.5% 2、跨县市建筑、房地产销售：3% 3、不动产（个人出租住房外）租赁、转让：5% 小结： 1、预征率有2%、3%、5%三档，还有个人特例1.5%减征。一般计税用3%的多（理解：减负思路）。 例外情况：转让不动产时预征率是5%（理解：由地税代征，不区分是不是一般纳税人了）， 跨县市建筑是2%（理解：设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金）； 简易计税的预征率用5%的多（理解：和征收率一致，保证原有地方财政收入不受影响）， 例外情况：建筑服务业（理解：申报时征收率是3%，预征率不能高于征收率）和房地产销售（理解：是按预收款计算）是3%，个人出租住房是减按1.5%（称之为减征率，也是营业税政策的平移）。 2、一般计税和简易计税预征率相同的有：房地产销售都为3%，转让不动产都为5%。 3、预缴时：一般情况下，应预缴税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×预征率/减征率，例外： （1）转让不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即预缴时都是：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：转让不动产由于是地税代征，纳税人身份由国税掌握，无法区分是不是一般纳税人） （2）房地产销售的应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%;（理解：预收款指首付、按揭，全款取得也是要事后开票，确认应税收入，所以也是预收款。） 4.预缴时可从含税销售额中扣除的（公式中简称可扣除）： （1）转让不动产：不动产（不含自建）转让，可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除； （2）符合规定的个人住房转让（北上深广2年以上的非普通住房销售），扣除购买住房价款后的余额为销售额； （3）跨县市建筑：可扣除支付的分包款。 第二、税率/征收率 （一）一般计税 :四个行业全部11%； （二）简易计税：四个行业中除了跨县市建筑为3%外（理解：原营业税制下，建筑业适用3%营业税税率，沿用过来，增值税是价外税，3%增值税征收率相当于2.91%的营业税税率），其他征收率为5%，个人出租住房减按1.5%征收。 小结： 1、新纳入试点行业纳税人除不动产（含房地产，住房）的销售、出租（个人出租住房除外）适用增值税征收率为5%外，其余适用增值税征收率为3%。 2、四个行业除房地产销售外简易征收预缴税款的计算和应纳税款的计算一致。（理解：这意味着适用简易计税方法所实现的增值税其实已经在预缴地即建筑服务发生地和不动产所在地入库。） 3、申报时：应纳税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×税率/征收率/减征率。 4、申报