项目开发流程简述剖析.ppt

图纸审查 合格证 消防设计审核 合格意见书 中标通知书 或直接发包 土地证 开工报告 节能备案表 资金落实 证明 施工组织 方案审查 安全措施费 支付计划表 安监通知书 质监通知书 立项批文 建筑工程 施工许可 建筑工程施工许可证办理流程 * 办理施工许可证过程中遇见的问题 * 5交楼验收 4达到预售 1投资拓展 3开工准备 2项目策划 项目开发各阶段 * 房屋预售也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。 此阶段是开发商资金回笼的标志。 预售办理的标准各地都有所不同，一般标准为： 低层住宅要求主体封顶，高层要求主体完成至总层高的1/3，并提供申办资料。 商品房预售 * 商品房预售办理流程 * 办理预售证后十天内必须进行价格公示（即必须销售）； 价格公示要求明码实价（包括各行政事业单位、物业公司收取的所有费用）； 取得预售证之前不许以任何理由收取客户定金或诚意金； 预售前，物业公司收费要到物价局备案，提供前期服务的物业公司按照当地要求是否需要招投标； 预售期必须了解清楚各市政项目收费情况，如水、电费，最好能够以签订大市政框架协议的形式来确定与各市政单位的合作模式； 向购房者展示的样板房（包括所用材料）与交楼标准必须一致； 承诺购房者的交楼日期，一定要预留足够的工程和验收时间。 预售注意事项 项目开发各阶段 * 5交楼验收 4达到预售 1投资拓展 3开工准备 2项目策划 项目开发各阶段 综合验收备案 * 电梯验收 节能验收 规划验收 主体工程竣工验收 水、电、气验收 最终成果：《竣工验收备案表》 综合验收备案手续 防雷验收 环保验收 消防验收 * 一、办理时间节点 1、开始：现场排栅拆除，花园围栏围闭，通过规划验收后即可开展实测业务； 2、结束：按合同约定的收楼日期提前7个工作日取得政府确认的实测面积。 二、办理所需资料 规划验收合格证、规划验收指示明细、规划验收测量册、竣工图、路址证明、预测报告、国土证及用地红线图 三、最终成果 取得政府出具的《房屋建筑面积测绘报告》 房屋面积及宗地面积实测 * 一、定义：指对未经过房地产登记部门确认其房地产权利的土地使用权及其建筑物、附属物的所有权进行的第一次登记，就是通常称的“确权”或是“办理大产权” 二、所需资料： 规划验收合格证、规划验收指示明细、规划验收测量册、竣工图、路址证明、实测报告、国土证及用地红线图、竣工验收备案表、预售证 三、办理流程： 规划验收 竣工验收 房屋、花园 实测 （实测报告) 初始登记 最终成果：《房地产初始登记告知书》 初始登记办理 * 商品房的产权（房地产权）一般包括房屋所有权和土地使用权，办理产权转移手续就是通常说的“过户”。 初始登记 （确权） 办理小业主 房地产权证 契税申报及缴纳 购买印花 税票 缴纳 交易手续费、 登记费 房屋、花园 实测 （实测报告） 通过初始登记、契税、交易手续费、登记费等费用的缴交即可向政府申办。 产权办理 * 前期工作心得体会 我认为开发工作要做好一定要做到： 开：开心工作、开心学习、开拓思维， 发：不发牢骚、发现问题，解决问题， 部：统一部署、想多一步、走多一步。 前期工作心得体会 2011年8月 谢谢聆听 * * * * * 2011年8月 《项目开发流程简述》 汇报人：冯玲玲 南京中闻投资发展有限公司 二〇一六年四月 * 房地产开发报建：房地产项目开发报建工作在整个房地产开发流程中起着非常重要的作用，只有报建工作顺利进行，及时办理完成相关证件和其它行政审批手续，协调好与政府相关部门的关系，才能保证房地产项目开发计划的顺利实施。学习开发流程不仅能增强实战型操作经验还可以加强开发报建、市政配套、及现场管理各部门日常工作的合作。 了解开发流程的好处 * 5验收交付 4现场施工 达到预售 1投资拓展 3开工准备 2项目定位 策划 项目开发各阶段 * 获取渠道、土地分类 调研内容、分析要素 策划、销售介入 如何获取？ 1、土地信息的获取 2、地块调研分析 3、投资决策 4、获取土地 投 资 拓 展 * 一手土地—— 开发商通过投标、摘牌，与政府签订土地出让合同 ，取得土地； 二手土地——开发商通过与市场上的土地卖家签订土地转让合同， 取得土地； 合作开发—— 开发商通过与政府、或土地产权拥有者签订合作协 议，参与土地开发，入股或者共同享受收益 如何获取土地 * 5验收交付 4现场施工 达到预售 1投资拓展 3开工准备 2项目产品 定位策划 项目开发各阶段 1.地域、生态、交通、经济、人文环境分析; 2.市场现状及发展趋势分析 ; 3.参与竞争对手情况分析