《咚咖房学院》第八期2016房地产预测-大嘴唐老鸭选编.pptx

2016房地产预测 去库存水漫深圳、高房价外溢周边，危机中前行 一、波涛汹涌的2015年回顾 一、波涛汹涌的2015年回顾 一、波涛汹涌的2015年回顾 回顾2015 不得不提2014年930新政，从2010年开始执行四年之久限贷政策正式放松，二次置业者蠢蠢欲动，我分别于930后，2015年初，7月初、10月初发帖预测后续房价发展，基本幸运的言中。 2014盛宴落幕 930新政影响 一、波涛汹涌的2015年回顾 （930）央行新政对于房价走势的影响原文回帖中的一段内容：“虽然央行新政深圳的细则未出，但市场回暖已经是肯定的；在盛宴落幕9月后的最后一天，央行新政出台，释放市场需求，北上广深等一线城市的市场回暖趋势已定，反而对于二三线市场的影响有限，楼市在盛宴落幕9个月后，序幕又徐徐拉开，短期回暖，以现在为基数，到年底房价变动在10%左右的可能比较大！” 930新政影响 结果：楼市回暖价格逐步上升。 一、波涛汹涌的2015年回顾 2015年房地产预测——宽松环境、片区分化“一、2015年二、三线城市的房价会继续低迷，而京沪深等一线城市及一些热点地区房价将走强，这是全国范围内的分化；二、深圳会出现片区分化，前海周边还是最热的区域，预计房价涨幅将超过20%，龙华将成为承接关内产业转移的最大受益区域，房价涨幅会超过15%，因汽车限牌的影响房价已经高企的中心商业区、产业集中区、地铁沿线的房价也会有较大上涨幅度（15%左右），学位房也会进一步体现价值。三、其他片区，无地铁、无商业、无产业的片区的房价涨幅会比较有限。” 2015环境宽松 一、波涛汹涌的2015年回顾 2015年的预测发出，几乎毫无争议，当然也有异议但声音很少，在我觉得继去年发表“盛宴落幕”之后是最无争议的一次预测了，可谁想到330来了，成交量和价格大幅提升，3-6月价格飙涨了50%。 风险提示 一、波涛汹涌的2015年回顾 2015年的7月发生了股灾，对楼市前景的悲观情绪蔓延，当时我正在准备发帖预测下半年楼市发展，因股灾的不确定性等待了几天，发布了 “股灾之际”预测2015年楼市下半场升幅超过15%内容摘要：? 二、2015楼市的现在（7月1日-9月1日），经过上半年的大幅上涨，银行贷款额度已经短缺，加上股灾的影响，这两个月房价会平稳，房源增加，房价可能会出现5%左右的议价空间，这时可选的房源户型都在增加，买家有更多的主动选择机会。???????三．2015楼市的未来，???从国家政策层面，股灾已形成，救市在艰难进行中，救市的同时，更需注意楼市的发展，房地产对经济的带动作用显著，在救股市艰难的情况下，一定会极力稳住全国的楼市，从目前形势出发，贷款不会进一步收紧，所以下半年楼市会稳固，股灾之前预计会有超过30%的上涨幅度，既然发生了股灾打个对折，至少会有15%的升幅可能会超过20%。 下半年预测 一、波涛汹涌的2015年回顾 楼市的发展确实出现了小幅调整，但并未形成很多人预计的大幅下跌或者崩盘，特别是参考房网网友张先生的“南山二手房必威体育精装版成交”基于7-9月的楼市基本稳定的情况，我有信心“山重水复疑无路”已经过去，年底会迎来“柳暗花明又一村”，于是又发一贴 四季度预测 “十、今年后三个月，深圳楼市总体平稳，稳中上升，片区继续分化，上半年热点片区前海、龙华横盘到年底上升幅度会相对较小，而其他成熟中心区域、优质学位领涨，偏远片区涨幅较小的也会补涨，待上述区域补涨到位后（3-6个月），3-6个月后热点片区会继续领涨，相对7月股灾初发生时的“山重水复疑无路”，现在应该是期待的是“柳暗花明又一村”，楼市到年底总体平均价格相对6月会上升10%以上”到11月中旬楼市成交回升确定，笋盘被消化，房价开始涨直至今日。回顾2014930后的楼市发展，为了更准确的预计未来的楼市发展方向 一、波涛汹涌的2015年回顾 回顾2014930以来楼市，特别是进入2015年，楼市变化之大确实超出很多的想象，我也曾经发帖提过，因科技的发达通讯手段的及时性和多样性，使市场对政策的反应速度以及政策应对市场的变化都更加快速，市场变化的节奏太快了，所以我在15年下半年梦三、四季度分别与朋友们分享了我的观点，预计未来的2016年也是如此，楼市变化不能以年度来分析，只能以季度来分析。 二、房价走势的主要影响因素，长周期与短周期 宏观 1、国家贷款政策、税收政策、国家基本经济情况最房价预期的影响。 决定房价的长期趋势 微观 2、深圳的经济发展、经济转型、片区规划对房价造成的影响。 决定了房价的短期走势 二、房价走势的主要影响因素，长周期与短周期 长期趋势 2013