置地交房指引讲义.docx

一：编制目的为促进各公司在交房过程中的标准化操作，保障住宅商品房交付工作顺利、有序进行，在原“PLZD-KF-01-2016宝龙置地交房指引”的基础上对交房过程的主要动作进行了分解说明，供各项目公司参考执行。二、适用范围宝龙置地所属地产公司的销售型物业三、关键术语描述1、商品房交付：是指按商品房买卖合同约定，出卖人将竣工验收合格的商品房按约定的时间移交给买受人，买受人检查商品房、完善接收手续并领取商品房钥匙的控制权转移过程。商品房交付通常分为集中交付和零星交付。2、交付风险自查：是指在交付前，由地产公司组织各专业部门，依照商品房买卖合同、对外销售承诺、经审批的规划图纸、设计变更等资料全面检查和梳理拟交付项目的客户投诉风险，并提前系统整改及拟定风险应对措施，以确保项目交付顺利进行。3、工程质量专项检查：指待交付项目单体具备质量检查条件后，由城市公司或项目公司组织的对具备条件之住宅单位的工程质量进行的系统检查和整改工作，检查侧重于土建（空鼓、渗漏、裂缝、尺寸偏差）、铝合金门窗、入户门等的工程质量问题。4、模拟验收：是指拟交付项目（含精装修项目）经交付前工程质量专项检查并整改完毕后，由地产公司组织集团营运部和商业集团物业管理中心共同参与，从客户视角对拟交付产品和项目公共区域部分进行的观感检查及自整改。5、业主开放日：是指拟交付项目在正式交付业主前1个月左右（通常在工程质量专项检查及模拟验收之后，条件不具备的情况下，可适度交叉进行，但须保证开放日的开放效果），由地产公司组织的业主集中预验房活动和对开放日业主提出问题的交付前整改。也可指在集中开盘后至交房期间，工地指定区域对业主开放的活动（促进销售）。开发日活动需报置地营运部备案，并在正式开放前需由置地营运部现场评估后方可开放。6、开荒作业：是指业主开放日前和商品房集中交付前，由地产公司或物业公司组织的，对本交付批次商品房及交付区域进行的全面彻底的保洁作业。其作业范围通常包括商品房户内、建筑公共部位（含入户大堂、电梯等）、建筑外立面（含外墙及玻璃等）、绿化、景观、道路等公共区域。7、集中交付：是指在批量交付商品房时，出卖人在特定时间段内集中资源为本批次商品房买受人办理交付，且买受人按《商品房交付通知书》指定的时间段到指定地点集中办理交付手续。四、关于交付条件1、建筑工程竣工且商品房验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。2、水、电、采暖/中央空调等交付时应达到使用条件。3、电话、宽带、燃气等在交付时应布线完毕，并具备可申请开通条件。4、交付区域内的景观、、绿化、道路等公共区域在交付时应达到使用条件，并应与未交付区域有效分隔（安全美观）。5、公建配套应同期交付，如因项目分期开发而不能达到交付条件的，应做好向业主的统一说辞。6、为保障交付的效果，提高交付业主的满意度，各公司在确定《商品房买卖和同时》中的交付期限时，须结合项目工期计划并为交付前的各项检查整改及业主开放日预留必要的时间，通常以项目开发计划中的竣工验收完成节点后2-3个月交付为宜。五、交付组织及人员准备1、各地产公司应从降低产品缺陷率、提高交付率、防控交付客户投诉风险角度出发，重视商品房交付工作，并应设立交付工作领导小组，且由地产公司总经理为组长，商业物业总经理（物业经理）、工程副总、行政副总（办公室主任）、营销总为副组长，工程师、营销经理为组员。2、商品房交付时综合性工作，涉及、前期、工程、营销、物业等各业务环节的协同配合，集中各专业部门参与交付的组织与计划，是交付工作有序开展的重要保障。3、个地产公司应在交付小组成立后，组织编制交付专项工作计划，该专项计划应考虑充分、细项完备，并逐项分解至责任部门及具体责任人。4、集中交付期间，交付工作人员由地产公司在全公司员工范围内统筹协调和调配，置地总部视需要协调兄弟公司给予人员支持。5、交付期间应明确指定集中交付现场总负责人、业主投诉及突发事件处理负责人和媒体关系负责人。6、各地产公司根据交付流程和功能分区对交付人员进行分组，确定个职能组职责及组长，并应制作交付人员通讯录，以保障集中交付期间的权责清晰及联络畅通。7、集中交付期间陪同业主验房以验房小组为宜，验房小组成员通常为销售人员、工程（专业背景）人员和物业人员各一名。8、在集中交付前，个地产公司应对参与交付人员进行系统培训，培训内容包括但不限于交付方案、流程及注意事项、交付统一说辞、交付现场功能分区、交付异议或投诉转接流程、接待服务礼仪等。9、在集中交付前1-2日，各地产公司应组织全体交付人员参加交付现场模拟演练。10、集中交付是地产公司在业主面前最重要的一次企业形象集中展示，须对全体工作人员着装（如正装及专业工装，并应佩戴工牌或姓名牌）及服务行为进行规范和要求。六、项目交付风险自查1、项目交付风险自查是重要的