2004成都电梯公寓市场特征概述.doc

2004成都电梯公寓市场特征概述 2004/12/01 王静 尺度地产顾问 　　2004年，成都市房地产市场“涨声”一片；2004年，成都市房地产市场“销”烟弥漫。在这样的市场情况下，我们通过选取本市三环路内29个在售、在建电梯公寓楼盘样本进行市场调查分析，对2004年我市电梯公寓市场特征作一简要概述。 1、电梯公寓区域分布特征 分布区域 　　从分布的区域来看，成都市的电梯公寓楼盘供应主要是分布在城西，占到总量的36.6%；其次是城南的电梯公寓楼盘数量也较多，占到了总量的23.3%。　　从分布的环线来看，无论是城市的哪个区位，二三环之间的区域都是房地产开发的热点区域，达到了总量的36.7%；其次，30%的电梯公寓分布在一二环之间的区域内。　　整体来看，城西二三环之间的区域是目前成都市房地产开发的最热的区域，电梯公寓在区域内占到了较大的体量。2、电梯公寓分类特征　 　通过对本市电梯公寓的分布情况的调查了解，本市电梯公寓的分类情况如表所示： 位置 类别 建筑类型 市中区 投资型电梯公寓 小户型＋群商 小高层电梯公寓 高层电梯公寓 写字间＋群商 高层电梯公寓 府南河观景电梯公寓 观景小高层 小高层电梯公寓 高层电梯公寓 高层电梯公寓 一环外 小高层电梯＋多层组团社区 小高层电梯＋多层组团社区 小高层电梯 七层以下的砖混结构 小高层电梯公寓组团社区 小高层电梯公寓组团社区 小高层电梯 高层电梯公寓社区 高层电梯公寓社区 高层电梯公寓社区 小高层电梯公寓＋花园洋房组团社区 小高层电梯公寓 小高层电梯公寓 花园洋房组团社区 花园洋房组团社区 由分析表中可以看出：A、从区域位置划分，可分为两大类：第一类：市中区（犹其是CBD中央商务区）投资型电梯公寓、府南河观景电梯公寓；市中区主要以、观景小高层、高层电梯公寓为主；第二类：一环路以外纯住宅电梯公寓社区。一环路以外社区形式比较多，主要有以下几种类型：（1）高层电梯公寓社区；（2）小高层电梯+多层组团社区；（3）小高层电梯公寓组团社区；（4）小高层电梯公寓+花园洋房组团社区。B、从建筑形态可分为六大类：第一类：小户型+群商多为小高层和高层电梯公寓、写字间+群商多为高层电梯公寓；第二类：观景小高层、高层电梯公寓为小高层和高层电梯公寓；第三类：高层电梯公寓社区以高层电梯为主要建筑形态；第四类：小高层电梯+多层组团社区是小高层和七层以下的砖混结构为主；第五类：小高层电梯公寓组团社区的建筑形态为小高层电梯公寓；第六类：小高层电梯公寓+花园洋房组团社区以小高层电梯公寓和联排别墅为主要建筑形态。3、产品发展特征 消费者变化特征：　　本市购房者已从最早的排斥电梯公寓到逐渐接受此类住宅形式。中产阶级成为高品质电梯公寓的主要消费群。购买高档住宅的客户，特别是一些中产阶层的客户都希望自己的生活有一定的文化品位，所谓“物以类聚，人以群分”。　　 客户群特征： 　 　年龄在20-30岁之间的年轻人、都市白领和城市高学历高收入的消费者及部分投资者是众多电梯公寓的主要消费群体。他们占到了这些楼盘客户群体总量的40%左右。 　 　除去第一特征外，这些楼盘所面对客户群体表现出来的最主的特征是：成功人士、投资者、本地的生意人和投资者； 　 　这些客户群体体现出来的第三特征，更多的是显示出其作为投资性、办公等方面的特征。产品特征：（1）户型面积：120平方米左右的三室两厅双卫和八九十平方米左右的两室两厅单卫是目前成都楼市的主力户型；（2）价格：府南河观景电梯：3000-6000元/㎡之间；市中心：4000-6000元/㎡之间；一环外：2500-5000元/㎡之间；价格状况 产品形态 Mean N Minimum Maximum Range 多层均价 3450 2 3400 3500 1000 小高层均价 3553.75 16 2800 4200 1400 高层均价 4257.692 13 3500 5050 1550 　 　因为在同一楼盘内并不完全只是小高层或者高层和物业，也有几个楼盘内有多层物业的存在。从不同物业形态的价格上看，高层物业的均价最高，达到4258元/平方米，这主要是几个知名楼盘价格提升产生的影响结果。多层物业的均价最低为3450元/平方米，与小高层物业之间的价差仅为104元/平方米。　　从价格上看，小高层楼盘的价格最主要集中在3400-3600元/平方米之间；高层楼盘的价格则主要集中在4250元/平方米左右。（3）建筑形态：板式、塔式、内廊式；