2012年朝阳房地产备案成交分析及2013年预测.doc

【分析】2012年朝阳房地产备案成交分析及2013年预测 2013-01-03??来源：朝阳爱房网??点击:1063 ??? 2012年12月30日朝阳爱房网发布了《【分析】2012朝阳房地产土地市场供给分析及2013预测》的文章，该文章较为详细的通过土地的供给多少、供给区域结构、供给价格、供给类型详细的分析了2012年朝阳土地挂牌情况，通过总结挂牌的相关细节做出了2013年的相关预测。 ??? 辞旧迎新，2012年已经过去，朝阳爱房网目前已经拿到了2012年备案成交的数据，朝阳爱房网今天将通过对成交情况的分析，让我们对过去的2012年做一个总结，同时也将通过相关分析，对已经到来的2013朝阳房地产市场进行预测，朝阳爱房网掌握着2008年至今的相关数据，在同一口径下对多年数据的对比，我们还是能够发现朝阳房地产市场一些运行的规律。 ??? 本文的相关预测也将结合《【分析】2012朝阳房地产土地市场供给分析及2013预测》?一文进行分析，实际上通过土地的挂牌分析对掌握下年市场运行更加准确，而通过历年市场分析则能更好的把握下年朝阳房地产市场各月运行态势。 ??? 一、2012年整体备案成交情况。 ??? 2012年朝阳房地产备案成交数据达到1万余套，虽然低于2009、2010年的1万2千余套，但是却高于2011年的备案成交数据。 2012年朝阳房地产备案成交呈现前底后高，年初上年成交集中备案和年末新楼盘成交备案是造成这种状态的根本原因，同时4、5月份国家多次出台的房地产政策也影响了购房者的心理，出现过观望。二、近四年备案成交情况对比分析。 ??? 2009、2010、2011、2012四年各月备案成交数据对比如下： ??? 2009年、2010年的实际数据大于2012年和2011年，2012年高于2011年。 ??? 2009年是在2008年全球金融风暴影响之下，市场严重下滑的局面下，2009年朝阳房地产市场呈现火热局面，2010年由于朝阳土地供给出现问题，楼盘稀少，2010年朝阳房价增长最为疯狂的一年，同时房地产销售呈现全年飘红的局面（2月份过年，数据都小）。2011年朝阳房地产土地供给恢复正常，项目供给均匀，市场已经处于3000以上的高价（当年开盘的楼盘有龙驰御苑、部队大院、文祥豪府二、三期等等一些火爆销售的楼盘，但是由于项目稀少，所以绝对数据不大），所以各月基本保持均衡的数据，2011年的11、12、及2012年1月份较高的数据是包括龙驰御苑、部队大院等项目集中备案形成的。2012年8月份之前平淡的市场一是现房稀少价格高、二是受到国家宏观政策影响出现了低成交情况，而实际上2012年项目众多，这一时期期房销售还是很不错的，8月份之后许多项目拿到预售，集中备案，形成了较高的成交数据。 近4年各月备案成交对比 ??? 基于以上分析预测： ??? 1、2013年上半年备案数据会比较好看，许多2012年销售的楼盘依然在备案中。 ??? 2、2013年上半年现房销售会比较好，这是因为当期的现房供给会比较充裕，而现房相对于期房会更把握，同时现房涨价的趋势会比较明显。 ??? 3、2013年上半年期房销售压力会比较大，一是因为2012年市场本身运行稳定，没有出现需求积压，二是2013年现房供给充裕，期房必然会有较大压力，当然各个区域板块会呈现不同局面，具体见《【分析】2012朝阳房地产土地市场供给分析及2013预测》一文。 三、近四年朝阳房地产市场运行趋势分析。 ???? 下图与上一页柱形图反映的是同一组数据，本图直接通过折现图展现出2009至2012年各月的运行趋势，实际上以下四条线是连接起来的，只是为了方便展示才显示成4条线。 ????? 2009、2010两条线整体高于2011、2012两条线。2009年全年高位运行，2010年8、9月份出现下降，11月反弹，进入2011年全年基本运行稳定，5、6、10月份有运行低谷，整体没有出现较大的增长，到2012年基本上是上半年低，下半年高的局面。 ??? 通过以上分析得出以下结论： ??? 1、朝阳房地产市场运行日渐稳健，全年备案销售数据基本维持在1万套左右。 ??? 2、市场运行规范，增长下跌规律性强。 ??? 3、2013年朝阳房地产市场必然会遵循市场规律，所谓的市场出现大增长、大跌的可能性都不会出现，市场本身的调节会继续显示作用。 2012年1月-12月各月备案成交情况 ??? 通过以上分析及图表我们得出以下结论： ??? 1、2012年朝阳房地产运行整体呈现较好局面，市场销售没有出现明显的增加或者需求减少，稳定的市场运行反映出正常的朝阳房地产秩序。 ??? 2、全国宏观调控措施对朝阳房地产市场的运行更多在于消费心理的影响，实际的房价和成交不会受到全国大形势影响。 ???