中国房地产市场经济周期评测周期.doc

中国房地产市场经济周期评测周期 引言 我们认为，市场经济周期、政府规划、政府的金融政策及其他引导性政策、以及中国尚处于快速发展过程中这些特征，决定了中国房地产价格的过去走势。并且可以据此对当前房地产形势进行判断。从实证结果来看，利率变化对房价的影响很小，无法与理论分析相一致，房价周期波动的利率调整机制失灵；银行信贷与价格周期存在稳定的一致性，银行信贷对价格周期的影响小于货币供给。 1 房地产市场经济周期 经济本身就是有一定的周期性。在我国，虽然经济增长率长期保持较高的水平，但存在一定波动。将这些波动按照“峰—峰”或“谷—谷”规则，可以将1978年以后的经济增长过程平滑化后划分为的3大周期，每个大周期按照这种规律，2010年应为周期底部。当然， 2000年以后各种刺激经济的事件，可能使得此段周期延长。即便如此，2009—2010年本应该是这个周期向底部走的阶段。我国经济增长的波动性在逐步减小，经济周期在振幅下降。国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导性机制和影响的因素，并建立了国房景气指数。但是与国外的研究相比，我国国内对于房地产周期的研究存在许多不足。 1.1 房价周期波动的假设 基于房地产定价模型，提出房价周期波动的三个假设： 假设一：消费者根据房地产市场价格和理论价格之间的权衡进行购房的决策，市场价格与理论价格之间存在互动的关系，导致房价周期性波动； 假设二：信贷的扩张与紧缩对房地产业与非房地产业投资的影响产生周期波动； 假设三：金融自由化进程中伴随着增长过快的货币供给，加速了房价上涨趋势也为市场带来不确定性。 1.1.1 经济周期与房价周期关系 1998年以后至2008年以前，房价基本处于单边上扬阶段，经济增长率也不断提高。而到了2008年，经济增长率和房价都同时下挫。可以发现，我国的经济周期和房地产周期有较强的关联。同时，房价波动幅度相应更大。简单回归估计发现房价指数变动幅度大约为GDP增速变动的2倍。 如图所示的经济周期理论研究都表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系。在1998-2008年这个周期里，房地产投资对经济发展起到了显著促进作用，其占总体投资比重从刚过10%增加到2000年的接近20%。这段时期的经济增长率也不断调高，二者高度相关。 房地产业的房价指数和GDP增长值发生了变化，1998年到2000年，房价指数与经济周期正比值，呈上升的趋势；2000年至2001年，GDP的增长没有下跌，而房价的指数开始了有下滑的迹象；2001年至2004年，房价的指数开始回暖了，GDP一直持续增长，没有下滑的趋势，都呈现出了回暖迹象；2004年至2006年，GDP的增长开始下滑，而经济周期却未曾改变，平稳而有增长的趋势，两者之间又发生了改变，形成了不成性对比；2007年GDP的增长发展迅猛，趋势向上，房价的指数仍是平稳的趋势；2007年至2008年，房价指数和GDP发生了大幅度的降低，两者之间的趋势下滑形成了不稳定性。 图一：房地产周期与经济周期 1.2 房地产测评周期波动 在选定了指标之后，我们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动，利用循环景气法对指标进行各项的分析，并依据其图形进行综合。最后，利用指数扩散的计算方法，中国房地产的周期图就得到了，我国房地产市场经济拥有明显的周期性波动特点。按照“v”分法，1984年是我国房地产发展的开头高潮，也是自我国改革开放以来第一个高潮；至此之后我国房地产业开始了进入了下挫衰退，跌入低谷是在1986年；1988年房地产业达到了第二次的高潮；好景不长，1989年又一次的进入了低谷；以后开始逐渐复苏，1992年达到第二次的高潮；而在1993年又开始进入了低谷时期。 在对基础上面指标性的分析，我们还可以把房地产业的周期波动状况分成五大区域：即过冷区（0DIt0.23），冷区（0.24DIt0.49）,适度区（0.49DIt0.73）,热区(0.74DIt0.85),过热区(0.85DIt1).这五个区域又可进一步分为两个较大的区域，不景气区域（0DIt0.5）,包含前两个区;景气区域（0.5DIt1），包含后三个区。除外，根据图形可以很明确的找出相对应的萧条期转折点、景气上转点、景气分割点、景气下转点等。 1.3 房地产周期与宏观经济周期关系 有不少人认为两者之间基本是一致的，如果真是人们认为的这样,那么单独进行研究房地产市场经济周期的意义就不大或完全没有必要了。其实,从房地产市场经济周期和宏观经济周期来说,一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系和波长大体一致。如在我国两者的周期大致都是4 - 5 年(后面还将论及) 。而复苏期、繁荣期、衰退期、萧条期这四个阶段在时间上的不一致。一般而言,而繁荣、衰退期过于超前，房地产的复