债法课程作业.doc

课程论文 河南大学法学院 题目：一房二卖的债法救济考量 ? 姓 名 龚亚楠 学 号 104753140214 学 院 法学院 年级专业 14级民商法 课程名称 债 法 任课教师 袁绍义 摘要: 一物数卖，自古有之，在物价波动之际最为常见，而此实多处于出卖人罔顾信用，图谋私利。随着我国城市化的快速发展，房地产市场迅速成长起来，巨大的刚性需求与有限的房源之间的供需矛盾使得房价直线上涨，很多开发商或者房主为了眼前利益与多个买主签订房屋买卖合同，由“一房二卖”导致的法律纠纷也逐渐增多。在房价增长过快的今天，“一房二卖”不仅造成买受人很大的财产损失，同时，在我国特殊的社会环境下，部分房源对买受人来讲有着不凡的意义，如学区房，在此情形下，出卖人的违约使买受人遭受的不仅仅是财产上的巨大损失，财产之外的无形损失也同样巨大。在此情况下，前买受人如何获得救济，从债法方面来讲主要由以下几种途径：第一，否定后买卖合同的效力；第二，向出卖人主张违约损害赔偿；第三，由前买受人行使一般债权人的撤销权；第四，向后买受人主张侵权损害赔偿。但是，从我国现行法律理论和实践角度分析，以上几种途径未必能实际发挥作用，本文将分析各种方案的可行性。 关键词: 一房二卖；合同效力；撤销权；侵害债权责任赔偿因为从理论上讲，债权属于人权并且没有排他性，所以基于同一目的的数个债权可以同时存在于一个债务人之上。《合同法司法解释二》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”既然可以追究出卖人的违约责任，自然意味着第二个买卖合同有效。同时，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据举重以明轻的规则，出卖人在无权处分的场合订立的买卖合同尚属有效，那在标的物所有权转移之前出卖人复与第三人所订立的合同当然也是有效的，因为此时根据我国的物权变动模式出卖人在移转登记之前尚拥有该不动产的所有权。 王泽鉴对此持同样看法，他进一步认为，在出卖人将标的物卖给第一买受人后，又将该不动产卖与第二买受人，不论后买卖合同是否已经发生物权效力，第一买受人都不能主张后买卖合同为无效。 二、违约损害赔偿 《合同法》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”根据王利明的观点，“损害是权利和利益的不利益状态”。违约损害赔偿需以损害为前提，出卖人在与前买受人订立买卖不动产买卖合同后又将不动产卖与后买受人并完成登记后，出卖人对前买受人便陷入履行不能从而构成违约，在房屋价格迅速上涨并具有某些特定价值（如学区房）的特殊国情下，即将到手的房屋“得而复失”损失往往是巨大的，在这种情况下，因债务人的违约，使得合同当事人之间的债权债务关系便转化为损害赔偿债权债务关系，前买受人有请求损害赔偿的权利，出卖人负有赔偿因其违约给前买受人造成的损害的义务。 《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在损害赔偿的范围方面，我国《合同法》采取了完全赔偿原则，从《合同法》第一百一十三条的规定来看，损害赔偿的范围包括两个方面，即积极损失和可得利益，积极损失是现有财产的减损-灭失和费用的支出，是一种现实的财产损失，积极损失的目的便是要使受害人恢复到订立合同之前的那种状态，所以由于违约使受害人所处的目前状态与订立合同之前受害人的状态之间的差距就是受害人有权请求的积极损失的赔偿范围，此项损失计算相对容易，法律一般不做明文规定，英美法中所说的附带损失即买方违约拒收货物和拒付货款以后，卖方在停止运货、运输和运回已交的货物-保管货物等方面所花费的商业费用，以及因卖方违约使买方在检验-接收-运输-保管卖方所交付的不符合合同规定的货物时所花费的合理费用等，也属于积极损失的范围，在不动产买卖中，积极损失包括交付的对价以及签订合同的费用等，可得利益即当事人在合同能得到适当履行后所获取的直接性财产利益，一定意义上说，可得利益虽然不是当事人的实然损失，但却是其原本应得的利益，在条件语境下，如果没有现实损害发生的话，当事人