成都海椒市街9号宗地经济分析(小高层).doc

成都海椒市街9号宗地经济分析（小高层） 项目名称：原信达电池厂地块商品房项目 地块位置：成都海椒市街9号 建设规模： 1、?项目规划要求： ????（1）?占地面积：项目占地20666.78㎡ ????（2）?土地用途：????（3）?建筑覆盖率：????（4）?建筑容积率：（5）?计入容积率的总建筑面积㎡，其中： ????改造住宅建筑面积?配建200㎡、居委会用房120㎡、辅助用房（含变电房、加压泵房和等）00㎡，公厕60㎡。?限高40米 ???建筑规划计划： 3、?项目建设进度 ????建设期预计年，整个项目自2004年第三季度初开始，到2005年第季度末竣工验收?入。 ????基本经济参数：投入自有资金为000万。高层市售均价元/㎡。（参考价格）可行性分析参考土地出让价/亩。建安成本控制在1000元/㎡左右 ????目标客户定位：第二章? 总投资估算 本项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金三部分构成。 1、?建设投资估算 ????建设投资是指项目建设所需的全部投资，主要包括固定资产投资、无形资产投资、开办费和不可预见费等。 ? 项目总投资估算表?表1-1(万元) 备 注 一 土地成本 20667 750 4650 含税及拍卖佣金 二 前期开发费 367 1 三通一平 20667 30 62 2 工程钻探费 124 建安总价的2%计提 3 工程设计费 124 建安总价的2%计提 4 工程监理费 11 建安总价的0.18%计提 5 质量安全监督费 25 建安总价的0.4%计提 6 临水临电 20667 10 21 三 建筑安装及设备费 6200 土建工程费 62000 850 5270 内水电工程费 62000 150 930 四 公建配套设施费 659 1 永久水电工程费 20667 100 207 2 排水、道路建设费 20667 70 145 3 区内绿化建设费 6890 300 207 4 配套零星工程费 50 防雷费 19 建安总价的0.3%计提 白蚁防治费 62000 5 31 五 房地产各项税费 1264 1 配套设施费 62000 120 744 2 报建费 5 4 交易管理费 20 按成交价0.1%计提 5 物业管理维修基金 409 按成交价2%计提 6 工程招标活动资金 24 建安总价0.18%计提 7 土地增值税 62 建安总价的1%计提 六 管理、销售和财务费 680 1 开办和管理费 186 建安总价的3%计提 2 销售代理费 246 按成交价1.2%计提 3 销售推广费 205 按成交价1%计提 4 售楼部装修费 31 建安总价的0.5%计提 5 前期物业管理费 6 建安总价的0.1%计提 6 顾问费 6 建安总价的0.1%计提 七 不可预见费 614 按成交价3%计提 八 营业税及附加 1264 按成交价6.18%计提 九 贷款利息 963 年利率9% 2、项目开发总投资综述 项目名称 总投资（万元） 单方成本（元/M2） 占总投资比例 土地成本 4650 750 27.91% 前期开发费 367 59 2.19% 建筑安装工程费 6200 1000 37.22% 公建配套设施费 659 106 3.94% 房地产各项税费 1264 204 7.59% 管理、销售及财务费用 680 110 4.09% 不可预见费 614 99 3.1% 营业税及附加 1264 204 3.68% 贷款利息 963 155 5.76% 静态投资总额 16661 2687 100% 说明：项目资金贷款以10700万元计，贷款利率以9%计算，贷款周期为1年。（2004年10月—2005年10月） 第三章 资金使用和筹措 一、资金使用计划 资金使用计划估算表（单位：万元）?表2-1资金筹措计划第三章?主要财务指标一、静态指标 ????1?税前利润?2?税后利润3?税后投资利润率?净现金流量?净现金流量 ????土地出让成本敏感性分析?（单位：万元）? 土地出让成本变化 出让价 （元/㎡） 1800 2025 2250 2475 2700 土地出让金 总开发成本 税前开发商利润 税后投资利润 税后投资利润率 17.64% 15.28% 13.04% 10.93% ???说明：?行业内 部税后投资利润率基准10%。当税后利润率高于10%，方案可行。基于以上关于对宗地项目可行性分析和总投资估算评析。针对土地拍?卖情况和本司自身