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析城市建设拆迁补偿与国有土地资产处置 南京市国土资源局 王世平 摘要：城市拆迁补偿应首先界定，划拨土地产权所对应的土地资产原属国家所有，拆迁补 偿仅限于搬迁费、土地增值中源于用地单位的贡献部分；出让后用地的土地补偿应包括剩 余年限土地使用权市价。土地质量等级不应作为拆迁补偿的唯一依据，拆迁补偿额应通过 有评估资质的评估机构进行科学测算。国家应通过拆迁补偿逐步实现国有土地的有偿使 用。 关键词： 拆迁补偿划拨土地 出让土地土地资产土地权益 城市建设拆迁涉及国家、个人、企事业单位的利益关系，如何科学地处理这一关系，在 保证国有土地资产不致流失的同时，保障被拆迁居民、单位的权益不被侵犯，这是实施城 市建设拆迁必须解决的问题。 《南京市城市房屋拆迁管理办法》(简称《办法》)规定，每平方米建筑面积货币补偿金 额包括区位补偿单价、房屋重置单价。其中：区位补偿单价直接由拆迁地块所处位置的土 地级别决定；房屋重置单价包括综合费用单价和建筑安装工程费单价，综合费用单价依据 土地级别、土地用途确定。 笔者认为，按现行《办法》实施拆迁补偿，没有考虑国有土地使用权类型的差异，没有 对被拆迁人的土地权益进行界定，且只简单地将土地级别高低作为补偿的直接依据，不符 合国有土地资产管理的要求。本文就如何实施国有土地拆迁补偿作一探讨。 一、折迁补偿应首先明确被拆迁人的土地权益 《土地管理法》第五十八条规定：为公共利益需要使用土地、为实施城市规划进行旧城 区改建需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民 政府批准或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，对土地使用权人给予 适当补偿。 我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有，城市居民、单位只有土地使用权。新 中国成立后，曾长期无偿、无限期使用土地，国家从八十年代末开始逐步实行国有土地有 偿使用制度，目前，城市居民、企事业单位的国有土地使用权，主要有：划拨土地使用权(包 括解困房、拆迁安置房、个人私房、按房改政策购买公有住房等的土地使用权)；通过一级 土地市场交纳了土地出让金后取得的出让土地使用权；通过购买商品房取得的出让土地 使用权等。 一4l一 江苏省土地学会土地学术年会(二OO二年度)论文集 显然，被拆迁人的国有土地使用权类型不同，其土地权益也各不相同的，政府在实施 城市建设拆迁时，应针对不同的土地使用权权益，采用不同的拆迁补偿计算方法。如果对 土地使用权益不作界定，毫无区别地执行统一的土地区位补偿标准，不可避免地可能会出 现对部分土地使用者不合理的超额补偿，造成国有资产的流失；同时也可能会造成对部分 土地使用者应有的补偿没有到位，损害了土地使用者的利益。 笔者认为，对被拆迁入进行土地补偿，应首先对其应有的国有土地使用权权益进行界 定。主要界定以下几种情况：其一，若被拆迁单位使用的是国有划拨土地，则单位拥有部分 土地权益。对于使用国有划拔土地的单位，因其占有的土地是历史上通过国家政策无偿 取得的，故其取得土地使用权时的土地资产原属于国家。因用地单位取得国有土地使用 权舌，通常进行了一定的基础设施投入，对社会经济发展整体水平的提高也做出了一定的 贡献，这些都对土地资产的增值起到了积极的作用，用地单位当然也应该享有一定的土地 权益，因此，政府对其实施拆迁时，应对被拆迁单位的这些土地权益予以确认。 其二，若被拆迁个人使用的是国有划拨土地，则个人不拥有土地权益。对于房改房、 解困房、拆迁安置房、个人私房等具有划拨性质的土地使用权，拆迁时，其土地资产均应归 国家这里，土地资产的形成及其增值，与国家对城市基础设施投入与区域内社会经济发展 水平的整体提高(同基础设施投入密切相关)有着密切关系。划拔土地使用者日常已无代 价地享受了土地区位条件，因此，对这一类的个人进行拆迁，其土地资产不应归划拨土地 的使用人。 其三，拥有出让土地使用权的单位和个人，其剩余年限的土地权益应归单位或个人。 对于取得出让土地使用权的单位或个人，包括使用商品房的单位或个人，由于产权人已经 向国家缴纳了土地出让金，被拆迁单位或个人应拥有出让土地剩余使用年限的土地权益， 因此，政府在实施拆迁时，应对其土地资产进行科学评估，并予以一定的补偿。 二、土地区位补偿以土地市场为依据进行评估 笔者认