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权籍篇 349 析超面积宅基地登记若干问题 周荣根吕礼悦 (南京市国土资源信息中心，南京210018) 关键词：宅基地登记 南京市各县区集体土地宅基地和因征地撤组转为国有土地的宅基地登记发证工作正在或即将展 开。但由于种种原因，集体土地登记矛盾较多、困难不少，致使一些地区宅基地登记发证工作进展缓 慢。其中最主要的问题是：宅基地超法定标准或超批准面积用地现象比较普遍，有些地区甚至较为严 重。为了使“权属合法”这一土地登记发证的基本要求落在实处，避免以登记发证取代用地审批，从而 导致超面积用地合法化结果的出现，有必要对土地登记工作中超面积宅基地的现象进行深入分析，并 在登记过程中采取科学的处理方法。 1 宅基地超面积标准的历史原因及表现 1．1 宅基地超面积标准有其客观存在的历史原因 宅基地这一专用术语最早出现于法律条文，是1962年9月27日通过实施的《农村人民公社条例 修正草案》。在此之前一般使用“地基”一词(如1956年6月30日通过的《高级农业合作社示范章程》 第16条)。1963年3月20日《中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》，转发国务院 农林办公室整理的“关于社员宅基地问题”的材料中对“宅基地”作了如下阐述：“社员的宅基地，包括 有建筑物和没有建筑物的空白宅基地……：宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等 ，’ ● 1989年6月30日《江苏省土地管理法)实旌办法》中进一步规定：“农户宅基地(包括居住用地 和附属用房建筑用地、庭院、家前屋后少量绿化地)住房和附属建筑物的占地面积不得超过宅基地的 70％”。 显然，国家和地方政府对宅基地内涵的确认，是一个历史发展过程，人们对宅基地使用规定的认识 也是一个历史发展过程。宅基地不仅应该包括居住建筑所占用的土地，同时还应该包括因居住需要无 法用作他途的土地。 正确认识宅基地内涵，对于确认宅基地面积是否符合国家、地方政府的规定具有重要的意义。长 期以来，由于人们特别是农村居民对宅基地本身的意义认识不清等原因，致使超面积标准使用宅基地 现象十分普遍j 1．2超面积使用宅基地的两种类型 根据上述国家和地方政府对宅基地内涵的定义，以及国家、地方法律规范对宅基地面积标准的要 求，纵观我省宅基地使用情况，各地普遍存在相当数量的超面积宅基地。超面积使用宅基地主要有以 下两种情况： 其一，超法定标准面积用地，即宅基用地面积超过某期间法定宅基用地标准。对于宅基地的面积 标准，国家、地方出于耕地保护的目的，制定了严格的法律制度，禁止超面积标准使用宅基地。凡违反 国家法律规定，超过法定标准使用土地的，就是超标准面积用地。 其二，超批准面积用地，即宅基地使用人的建房用地面积超出有权部门批准的用地。～些地区，根 据本地区耕地、人121、社会经济发展的实际情况，在国家法律规定的范围内，制定了符合本地区实际的 宅基地面积标准。凡超过这一标准使用宅基地的，就是超批准面积用地。 350 江苏省土地学会2004年度学术年会论文集 事实上，宅基地面积既超过法定用地面积标准，又超过批准用地面积规定的现象亦不在少数。 2确定宅基地合法面积的几个问题 2．1 宅基地用地标准的确定因素 分析江苏省颁布的有关宅基地用地标准的法律法规，我省确定宅基用地面积标准的因素主要有以 下三个方面：其一，按法律法规颁布的先后，用地面积标准发生变化，总体趋势是，标准面积逐渐减小。 其二，由于各区(县)、乡(镇、街道)人均拥有土地(后改为耕地)数量的不同，因此，各地的面积标准亦 不相同。特征是，人均拥有土地(耕地)较多的区(县)、乡(镇、街道)，面积标准大，反之则小。其三，与 宅基地使用人的家庭人口数量有关，人口多的家庭，用地面积标准大，反之则小。 由于确定宅基用地面积标准同时存在上述三个变量因素，因此，确定各区(县)、乡(镇、街道)各自 辖区内的宅基用地面积标准，有一定的复杂性，必须具体问题具体分析。 2．2科学地确定宅基地面积标准 科学地确定区(县)、乡(镇、街道)各自的宅基用地面积标准，应注意从如下几个层面把握： 其一，因地而异。宅基用地面积标准应以区(县)及至乡(镇、街道)