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万科花园新城3期美树丽舍项目开盘报告 经过几个月以来的紧张筹备，“美树丽舍”项目开盘的各项准备工作已经基本就绪，计划于9月15日开始内部认购，并于9月29日正式开盘发售。现将各项工作的准备情况报告如下： 第一部分 销售组织 开盘时间 1、2001年9月15日 销售部迁入新的销售大厅，部分样板房开放，接受客户小订，小订金收取1000元。 2、2001年9月29日 正式开盘发售，先期小订客户可以转认购，签定认购合约。首期款15日内交齐。小订客户放弃认购，可以退小订金。 二、开盘产品 计划开盘范围南三组团1-8号楼，北二组团1—16号楼，北一组团4—7号楼，南四组团4—6号楼，及南一组团1、2号楼，南二组团1号楼。共计34个楼座，234户，总面积43260.25平米。 三、销售计划 9月8日—9月28日 计划小订70套 9月29日—10月7日 形成认购70套，面积13000平米 四、价格策略及定价原则 1、定价策略： 本次定价原则：考虑组团在整个小区的不同位置周边绿化、配套设施情况，设定组团价格差，根据各户型特点结合市场认可度，分户型制定价格。个户型起价如下表： A1 A2 B B` C1 C2 C2-1 D 南三 3600 3600 3380 3330 3650 4400 4050 3700 南四 3500 3500 3300 3250 3950 3650 北一 3380 3330 3720 北二 3650 3700 3430 3350 3700 4500 3750 南一 3650 3750 4000 南二 3750 4600 2、加价因素： 根据朝向、绿化、景观等因素制定加价系数： 序号 项目 内容 加价系数 1 朝向 正南北 2% 2 端户 东 4% 西 2% 3 景观 绿化、水轴 2% 公园、社区中心 3% 4 小院 60~90平米 1% 90~110平米 2% 110平米 3% 3、根据以上因素，制定楼盘价格表。楼盘合同额总计163259279元，平均单价3773元/平米。 五、销售控制： 根据销售部制定的销售计划，销售阶段为： 销售率〉25%：一次性折扣94，按揭96 销售率在25-50%：一次性折扣95，按揭97 销售率在50%-75：一次性折扣96，按揭98 销售率〉75%：一次性折扣97，按揭99 按此计划安排，总合同额为158524760元，平均单价3664元/平米。高于财务考核单价64元/平米。此部分差额作为支付增加中央吸尘设施的费用，以及本次未列入销售计划的位置较差楼座的减价空间。 六、培训 销售部已经组织销售人员、按揭人员、内务人员进行了3次开盘专题培训， 第一期培训由设计部对美树丽舍项目的规划、环境、户型、技术等产品特点进行了介绍； 第二期由营销部对自然社区开发理念、主要卖点和推广主线等营销工作进行了介绍。 第三期由销售管理部对价格策划和销售组织和销售价格再进行一次专题培训。 第二部分 营销支持 “美树丽舍”作为一个全新的项目开发，即要延续新城已经被市场接受的成功开发理念，又要结合项目的特点提出新的开发观点，给予市场全新的刺激。 一、推广主线 根据项目的特点和市场经验，将“美树丽舍”项目的推广主线分成产品和概念两个层面。 1、以“环境”和“建筑”为核心的产品推广主线 首先在案名“美树丽舍”上我们就着重突出了社区的主要特点即：以“树”为中心的环境主题和通过新增大户型产品提升社区更加高贵的别墅区品位。 同时在项目口号：“美树、美舍、美之国”基础上，对社区在“环境”、“建筑”、“社区”三方面的主要卖点进行进一步强调，并由此引申出开盘产品广告宣传的三个主要方向。 自然社区：突出社区建设过程中对原生自然环境的保护； 成长社区：突出不断成长的社区为业主提供可以相伴一生的美好家园； 别墅社区：突出纯别墅社区的目标客户群，为他们提供纯正的别墅社区； 2、以“自然社区”为核心的概念推广主线 借鉴国际先进的社区建设理念即自然生态模式，提出建设“自然社区”的核心理念，主要通过以下三个方面来对概念进行诠释。 （1）和谐：强调开发中对自然原生态的保护，达到人与环境与建筑的和谐共荣的目的； （2）生长：强调社区的不断发展和完善迎合了随着社会的发展人不断增长的生活需求； （3）凝聚：强调社区的建设和发展是通过不同行业人的共同努力建设而成的，特别使也业主本人也将直接参与到社区的建设和发展中去。 3、项目形象的确定 项目LOGO： 美树丽舍的LOGO以许多不同颜色的手组成树的形象，通过这个创意象征我们共同努力建设自然社区——美树丽舍，美树丽舍的“美”字经过特殊的