中国古代楼市卖房得先问亲戚和邻居买不买.docVIP

中国古代楼市卖房得先问亲戚与邻居买不买 2010年12月16日 13:46 凤凰网历史 【大 中 小】?【打印】 共有评论0条核心提示： 本文摘自《千年楼市——穿越时空去古代置业》，作者：李开周，出版：广东省出版集团花城出版社2009年1月版， 卖房先问亲邻 在宋朝买房，与元、明、清三朝一样，都是先立契，就是签合同，再输钱，就是缴契税，最后印契，就是请有关部门在合同上盖章。 事实上，在买卖双方签合同之前，还有一道手续，叫做“遍问亲邻”。即便房产证上注明业主是您一个，其他任何人不得共有，您也不完全拥有对那套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会，在宗法社会里，个人的财产总有一部分属于家庭，家庭的财产总有一部分属于宗族，直截了当地说，你的房子总有一部分属于你的爸爸妈妈叔叔阿姨堂哥堂弟堂姐堂妹，如果他们不同意你把房子卖掉，那你就不能把房子卖掉。 宋太祖时期有明文规定：“凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。”可见卖方在卖房之前，不仅要得到家人和族人的首肯，还要得到邻居的首肯。这种首肯不能只是口头允许，正规的做法是“以帐取问”，就是拿一小本子列个“问帐”（元代叫“问贴”），把亲戚邻居的名字都列在上面，并写明我想卖房的理由，以及想卖多少钱，然后先交给三叔二伯九弟八哥他们，问这些族人是否乐意买我的房，如果他们都说“NO”，再去找隔壁王大爷和对门张大妈，问问他们是否愿买。总而言之，问帐上密密麻麻列满大家的签名，才有权把房子卖给别人，否则就是违法，族人、四邻就有可能去举报。倘若其中一个拒签，这房就别打算卖了。当然，拒签也得说出理由，譬如说您败家啦，说您卖房子有违祖训啦，说您损害了他的优先购买权啦，四邻不愿街坊换陌生人啦等等。如果打官司的话，这些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想象得到，一个宋朝人不管平时有多神气，到了卖房的时候对族人和邻居都是点头哈腰的，以便得到他们的签字。 宋仁宗时期又追加一条：“户绝庄田检覆估价晓示，见佃户依例纳钱，竭产买充永业……佃户无力即问地邻，地邻不要方许全户收买。”又给了房客、佃户们优先购买权。 过了“遍问亲邻”这一关，买卖双方就可以签合同了。按照文件的规定，买卖双方要去县衙买张“定贴”，起草一份合同，经有关人员审查通过，再买几份“正契”，才能正式签订合同。 “正契”一式四份：一份买方持有，一份卖方持有，一份交县衙审批，一份留商税院备案。“商税院”是宋朝的税费征收机构，类似现在的国税局。商税院一般不设在县城，契税常常由县衙代收，更多的时候是由房牙代劳。房牙既是中介，又是担保，既是估价师，又是登记代理人，同时还兼任税务稽察。房牙也不能白忙活，他们得吃佣金，如果没有特殊约定，佣金都是卖方来出。 像其他所有帝制时代一样，宋朝也没有房产证，等四份合同都盖了章，其中一份就是买方对房产拥有所有权的合法凭据。盖章与否，对买方来讲很关键，同样一份合同，不盖章叫“白契”，盖了章叫“赤契”（明清两代改叫“红契”），白契在民间或许有用，拿到公堂上就等于废纸一张了。您刚买了套房，还没住进去，就被别人给占了，如果您拿着白契去告状，法院不但不给您做主，还要没收您的房子。 我们知道，现代人买房，买到的其实是居住权、抵押权、租赁权、出售权、对脚下那块土地的使用权，以及不让邻近物业影响我们采光之类的相邻权、不让其他建筑妨碍我们出门之类的地役权。而所有这些权利，都有一个时间限制，或者70年，或者更短，时间一到，无论您的房子有多新，都要无偿地收归国有。而古代，秦汉唐宋元明清，除了王莽等几位偶尔来一次产权改革，更多的时候，中国人对不动产享有永久产权，没有时间限制。 出典与活卖 我有房，没钱，想把房变成钱，怎么办呢？不外三条路：要么出售，要么出租，要么把它押给银行，换一笔贷款。 以前还有第四条路，叫做“出典”。 宋朝初年，有位领导叫薛居正，居官清廉，挣钱不多，倒辛辛苦苦置下一片房产。后来他死了，老婆孩子没钱用，就把房子让给别人住，还约好期限，只能住五年，五年期满，房子再还给他们。当然，这五年可不是白住，对方必须先付一笔钱，够薛家老小应急。或许您会说：这跟租房不是一样吗？绝对不一样，您租房得掏房租，房租到了房东手里可是要不回来的；而交给薛家的这笔钱只是垫支，五年期限一到，您把房退了，钱一文不少还是您的。在这笔交易中，您实际付出的只是那笔钱五年期的存款利息，得到的却是五年期的房产使用权；薛家实际付出的只是五年期的房产使用权，得到的却是一笔五年期的无息贷款。在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下，一方暂时有房居住了，另一方暂时有钱应急了，房不起租，钱也不生息，双方各得其所，互惠互利，这就是出典。 除了出典，还有第五条路，叫作“活卖”。 元朝末年，有位先生叫施还，他也是有房没钱，母亲死了都无力安葬。为了尽快筹钱买副棺材，他