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城区的划拨土地如何变为商业用地 （重庆市）工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工业用地调整为商业用地。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）及《重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法》（渝府发〔2008〕119号）“工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。具体操作程序如下：?? 1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。?? 2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场交易参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。?? 3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。?? 4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。?? 划拨地改变用途?? ??经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合《划拨用地目录》的，经批准可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。具体可分两种情况：?? ??1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。?? ??2.地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十七条规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金。应补缴的土地出让金额＝新用途的出让土地市场价格－原用途的划拨土地市场价格。? 划拨国有土地使用权转让作为商业、房地产开发等经营性用地? ? 一、申报材料? 1、转让方房产证（地上有建筑物的）、土地证原件或权属来源合法证明?原件1份?2、申请审批表?原件2份? 3、主管机关批复或司法机关裁决书?复印件1份?4、办理人身份证?原件／复印件1份? 5、规划管理部门发出的规划技术指标复印件1份?6、建设用地公示申请?原件1份? 7、地上建筑物拆迁成本明细表?原件1份?二、受理审批条件? 1、权属来源合法，并取得《国有土地使用证》，土地及地上建筑物权属无争议，土地利用符合土地利用总体规划的要求。在城市规划区符合城市规划的要求，符合法律、法规和规章的其它条件。 ? ??二、改变用途的大致程序??? ??1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字??? ??2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更??? ??3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金??? ??三、现在的情况??? ??1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所有签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险??? ??2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让??? ??两证是房产权证和土地使用权证??? ??土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。??? ??在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.??? ??你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后?,土地性质才会发生改变.??? ??工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄???? ??变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.??? ??地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的????? ??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询??? ??《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质