大厦物业的管理方案大纲.docVIP

第一章 物业管理服务的整体设想及策划 物业管理目标 严格按照我们公司的整体构想和管理策划思路为中心，开展管理和服务以创优为目标进行整体规划。 争创优秀小区，严格按照创优小区标准来进行操作。 第二章 进驻管理程序及相关内容 ● 前期介入服务 　　将根据施工进度的实际情况，对“项目”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 ● 建设施工阶段工作内容 监控和消控中心的设置； 公共照明开关设置位置； 小区垃圾房的设置； 公共告示栏的配置； 各种便民标识的设置方案 能源设施的改造方案 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见； 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）； 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量； 提出遗漏工程项目的建议； 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 确认垃圾堆放点。 计划施工阶段结束后，相关档案记录在册，上报房产公司和总公司。 ● 竣工验收阶段工作内容 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 参与重大设备的调试和验收； 制订物业验收流程； 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。 ● 项目接管验收工作内容 依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 要求公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作； 既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益； 接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格； 落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司提交维修证明一式三份，维修完毕后由三方签字认证； ● 交付前准备事项 与开放商联合寄出提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作 准备相关行政及法律法规资料《物业前期协议》《业主临时公约》《委托装修管理证明》《物价局下发的相关物业收费依据》等 收交已经签定的前期协议和临时公约，清点未签协议业主名单。 准备交付所需资料和人员及办公用品，并上报总公司，在交付前一星期内召开培训接洽会议，确定相关事宜。 与开放商和建设商协商，确定交付后续维修问题的处理方式。 ● 交付办理流程及人员要求 交付期间安排专业人员进行交付手续办理，主要分为接待处、收费处、物品发放处、验房组、汇总组、应急组。 业主入住流程图 接待组：形象佳，善于交流沟通，有一定物业常识。 收费处：口才好，能稳定业主情绪，对物业费用分类和缴纳方面有基本常识。 物品发放组：仔细，耐力好，具有责任心能随时应变 验房组：具有一定的装修和水电方面的常识，态度认真。 汇总组：具有一定的统筹能力和综合能力。 应急组：具有很强的口才和应变能力，对物业知识熟悉，能稳定业主情绪。 ● 交付后续问题处理 把相关业主的后续维修等问题记录在册，整理成资料，备案。 与开放商和建设商做好沟通联系，争取在最短时间内帮业主解决问题。 每周把维修处理问题做一次汇总，上报开发单位或建设单位。 ● 装修办理相关事宜 业主办理装修流程图 采用专职装修管理员制。安排员工专职管理项目内的房屋装修。 采用协议和现场说明，装修管理员携带相关协议和资料和业主前往装修现场，在现场确认相关装修范围，并签署协议。 采用出入证制度。主要装修人员办理出入证手续，凭出入证进出施工场所 采用走动管理方式。装修管理人员每天必须巡逻施工场所至少2次，并记录相关施工动态 采用档案验收管理方式。业主装修完毕后验收归档。 采用职能部门联系方式。对于有违规装修的业户先交流沟通，实在无法沟通情况下，备档并发函给相关职能行政部门