房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告要求.docVIP

房地产开发企业因签订的合同种类多，涉及的税种多，什么票据能作为合法票据并能在企业所得税、土地增值税税前扣除，按下列原则掌握： ? ? ? 一、支付给境内单位或个人的款项，且该单位或个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或个人开具的发票为合法有效凭证； 实际操作中应掌握的原则是，凡属于增值税征收范围的业务（无论是否享受免税优惠），都必须开具增值税发票（视具体情况分别开具专用发票或普通发票）；凡属于营业税征税范围的业务（无论是否享受免税优惠），都必须开具营业税发票。其中，属于企业经营范围的，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具，凡不属于企业经营范围的，以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入，都必须向税务机关申请代开。 二、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证； 三、支付给境外单位或个人的款项，以付汇凭证和该单位或个人的签收单据为合法有效凭证，税务局对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公正机构确认的证明； 四、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 ? ? 现分别说明如下： （一）土地出让金、契税。 《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉规定，政府出让土地，不征收营业税。因此不得开具发票， 房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。交纳的契税应当为“中华人民共和国契税完税凭证”。 ? ? （二）拆迁补偿费。 房地产企业向被拆迁户支付的补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再有政府和房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿方式或拆迁安置方式取得土地使用权，房地产企业仍需按照《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知〈财税【2004】〉134号》的规定补交契税。《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征收营业税。因此被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而是由房地产企业采取用收据方式入帐。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料被置于本公司备查。 ? ? （三）委托拆迁公司支付的拆迁补偿费。 国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税，因此，向拆迁公司支付的拆迁劳务费，应取得工程所在地建筑业发票。 房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑业发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理。其凭证取得同上。 ? ? （四）青苗补偿费、高层建筑遮阳费、赔偿费 冀地税发【2004】259号规定：“纳税人支付个人的青苗补偿费、高层建筑遮阳费、赔偿费等，准予凭合同（协议）和个人签字按规定在税前扣除。 本帖隐藏的内容 （五）土地整理费。 ? 支付给其他公司的土地整理费，应取得工程所在地建筑业发票。 ? ? ? （六）挖土费。 ? 支付给农民工（非雇员）的挖土费，不得采取工作表发放，应由个人向地税机关申请开具《税务机关代开统一发票（地税）》。开具发票时，由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。 ? （七）道路工程费。 ? 冀地税函【1995】185号规定，对施工单位承建的道路、桥涵工程收入，不论单位性质如何，其工程预算内是否含税，均应按“建筑业”税目的“其他工程作业”项目征收营业税。 ? 房地产企业发生的道路工程费，应当取得工程所在地建筑业发票。 ? ? ? （八）向企事业单位支付的勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等费用。 ? 1、境内服务单位。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号）、《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费等，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。 ? 2、境外服务单位。根据《营业税暂行条例》规定，从2009年1月1日起，境内企业接受境外企业应税劳务的，境外单位也负有营业税纳税义务，税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项，以付汇单和该付单位或者个人的签收单据为合法有效凭证。 ? ? ? （九）直接向行政事业单位交纳的规费应当取得行政事业性收费收据，这些费用一般包括：大市政费、绿化费、人防费、散装水泥基金、教育配套