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投资者如何选择与购买商铺？[店铺 商业地产] 作者：蝶舞花香 2007-6-14 0:23:31) 如何判断一间商铺购买后会升值？购商铺有啥巧法？ 判断一间商铺购买后会升值，和购房时机可选用五率为指标，五率是：经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率。 1、经济增长率 它是国民经济的景气指标。经济增长率高且持续增长，必然刺激房地产业的发展，使房屋成交量呈旺盛的走势。供给量大，人们就有较多的选择性，可进行利益比较，用相对较低的收入买到较满意的商铺。 2、按揭利率 住宅消费离不开金融的支持。特别是对于工薪阶层购房自筹款达到总房款的30％或50％时，利用银行按揭筹足剩余款项，不但是明智之举，而且是实现提前消费的前提。我国目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、优惠程度直接决定享用人是否享用、还款方式、还款期限等一系列技术问题。 3、通货膨胀率 购房者要努力回避通货膨胀的盘剥，就要把握好三率：银行存款利率、银行按揭利率、通货膨胀率，进行综合比较，抓住入市时机。 4、销售率 指预售房和成房的销售率。一般来说，若销售率达不到30％，发展商的资金便收不回来，当销售率在一定时期内没有改观时，发展商会被迫降价；若销售率达50％，则表明供求比较平衡，房价会维持在一定水平内一段时间；若销售率在70％左右，则表明需求渐热，发展商的开发成本已基本收回，房价就会上升。 5、空置率空置率是与销售率相反的指标。当空置率为90％时，价格比较合适，但也要付出一定的代价如：装修噪音、装修垃圾、服务不配套、服务不完善、交通不便利等诸多不便。当空置率为50％时，您购房置业既能获得较好的价格，又能享受发展商、物业管理公司努力提高居住品质的成果，是最佳入市时机。当空置率为30％时，您应迅速购房置业以免发展商因提高居住品质的投入而提价。巧妙利用空置率指标，把握购房置业最佳机会才能买到您理想的空间。 （一）要寻求容易升值和易脱手的铺面房。这种建物一定要地段强、外观好、大厦管理周严。同时选择比住宅要抢手的办公大楼或店面。 （二）要观察建筑公司或房屋公司以往的信誉，如财务结构、知名度以及过去完成建筑物的品质等。 （三）在签约时，要注意内容有没有防碍转让的条款，以免在转手中途，被建筑公司或其他部门借口抽成。 （四）在寻找转手买主时，要通过房产管理部门来转介。 （五）从房屋销售公司、中介公司等方面打听“买气”情形，另外再参考股市、黄金市场等变化。 （六）留心不动产买卖的相关税款。 投资房地产的经验 （一）最理想的是投资者能与业者密切配合，共同创造新的、成功的投资方法。 （二）要注意部分不良业者的夸大不实的广告。例如在报刊、电视、广播或利用名人猛打广告，易使投资人产生错觉而盲目抢购，或者将过高的宣传费用转嫁到房地产价格上。 （三）注意产权是否清楚，尤其是特定区的土地能否盖房子，应事先调查清楚，以免买了土地后却不能建筑，或买房屋却没有土地所有权，留下诸多“后遗症”。 （四）对业主主动所提供的“内部消息”，要注意是否有偏颇，或属于同业恶性竞争的目的，以免误信消息而判断错误。 （五）房地产投资不动产，好像是“植林投资”，需要长达10～15年的时间才能看到成果。将资金投入房地产时，应事先作好心理准备，以免因为地产价格长期低下，而拖垮投资人的财务。 （六）买房子自己住，要留意周围环境。购房用来投资，也不应忽略现场察看的工作。 （七）对想买公寓楼出租以赚取投资利润的人而言，最好能略具阅读建筑工程、设计图的知识。因为，一般钢筋混凝土的大厦，不是专家很难由外观判断建筑工程的优劣，而建筑物结构体的施工质量，与耐用年数息息相关，绝不容忽视。 （八）投资房地产是否成功，应仔细分析价格、利息等成本因素。例如投资套房、公寓、办公大楼或纯粹土地，所考虑的风险因素即不同。如果是作巨额投资，最好能考虑将来是否能“分售”或“分租”的问题，例如利用分层出售可降低房价的风险。 （九）投资房地产后要注意后续的维持管理费用。例如房租收取是否方便，建筑物的日常清扫或外观维持及几年后的修缮及整建问题等。 哪些房不能买： 根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制： 一是违法或违章建筑； 二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖； 三是未经合法程序批准销售的房屋； 四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋； 五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。 购房杀价有哪些窍门： 有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对 于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后 不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。