物业的管理案例100问.docVIP

一、物业管理服务合同应当包含哪些内容？ 答:（1）双方当事人和物业管理物业的基本情况； （2）物业管理服务事项和服务质量要求； （3）物业管理服务费用的标准及收取方法； （4）合同的期限、合同终止和解约的约定、合同终止时预收物业管理服务费用、结余维修费用、物业管理用房、物业资料等的移交方法； （5）违约责任及解决纠纷的途径； （6）双方当事人约定的其他事项。 二、物业管理公共性服务费用构成有哪些？ 答:（1）人员费用,包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。 （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用,包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用,不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。 （3）物业管理区域清洁卫生费用,包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。 （4）物业管理区域秩序维护费用,包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身 保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。 （5）物业管理区域绿化养护费用,包括管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 （6）物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用,办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用,固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。 （7）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用,是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。 （8） 管理费分摊,是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转,而由各服务项目承担的费用。 （9） 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等）。 （10）法定税费。 （11）合理利润,住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。 三、物业服务企业一次性收取一年甚至多年的物业服务费是否合理？ 答: 根据《湖南物业服务收费管理办法》第十九条第4款“物业服务费按月计收,经双方约定可以预收,但最长预收期限不得超过十二个月”之规定,物业服务费可按年交,也可按月、季交,但不得一次性收取多年的物业服务费。 四、物业服务企业收取滞纳金（违约金）是否有法律依据？ 答: 滞纳金是指超过规定的缴款期限,向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。实际上是《合同法》中规定的迟延履行的违约金,即违约金,是对缴款人违约行为的一种惩戒。 物业服务企业一般都在《物业服务合同》中约定对拖欠物业服务费的业主从欠费之日开始收取日3‰（5‰、1‰）的滞纳金（违约金）。在原《湖南省城市住宅区物业管理暂行办法》第二十一条“物业服务企业行使下列权利、(五)对无故不交物业服务费的房屋产权人、使用人,物业服务企业可根据合同规定限期缴交,并可加收每日千分之三的滞纳金。逾期仍不缴纳者,可给予必要的服务限制措施”之规定,对欠费业主收取日3‰滞纳金有明确规定。《湖南物业服务收费管理办法》第三十条“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定,交纳相应的滞纳金,物业服务企业可以依法追缴”之规定,物业服务企业可以收取滞纳金（违约金）。同时,在业主书面承诺的《（临时）管理规约》中也有明确约定。因此,物业服务企业收取滞纳金（违约金）符合法律法规的规定。 五、已办理入住业主,能否以未享受服务拒交物业服务费？ 答: 根据《物权法》第七十二条、“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得放弃权利不履行义务”之规定,业主不能以未享受服务拒交物业服务费。物业管理的概念是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。显而易见,物业服务企业仅对物业管理区域内的共用部分提供服务,对业主的专有部分除双方另有约定外,物业服务企业不存在另行提供专有部分的服务。物业中专有部分和共有部分是不可分割的组成部分,业主已经享有了服务,当然应当履行其法定义务。这才符合权