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物业管理是怎样练成的（4）第二章????????????????? 如何做好物业管理入伙工作 入伙是物业管理整个管理程序中非常重要的一个环节，它是物业管理企业真正意义上第一次与业主的零距离接触，是物业管理企业展示企业形象、服务水平、专业能力的最佳契机，同时对物业管理企业的品牌建设和可持续发展有着深远的影响。下面从六个方面来阐述入伙管理。 第一节????????? ??什么是业主入伙 入伙是指业主收到书面入住通知书并办理完结相应手续的过程。业主收到入伙通知书后在限定的期限内不办理相应手续的，视为入伙。 入伙是业主(用户)首次接收自己的物业。按规定，当新建的商品房符合了交付使用的条件，建设单位或物业管理企业应适时发出入伙通知书，约定时间办理收楼手续，通常业主应当在约定的时间期限内办妥房屋验收手续。如因特殊原因无法及时收楼，必须征得建设单位或物业管理企业同意。业主／用户办理完入住手续，完成对房屋的验收后，户内的所有管理责任将转移至业主／用户身上。入伙是物业管理企业向业主／用户移交户内管理责任的过程，标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。因此，移交时双方须完成一定的手续，涉及到的均是业主／用户与物业管理企业之间的权利、义务。 第二节?? 入伙前期准备 当一个新建物业达到“五证”、“两书”要求时，就具备了入伙条件。而入伙收楼，也正是物业管理人正式服务业主的开端。从这个意义上讲，如何给业主在第一印象中留下好的感觉，是物业管理人的首要任务。基于此，物业管理公司必须做好充分的入伙前期准备工作。 一、各类图纸(施工图纸、竣工图纸)由物业管理工程技术人员逐项熟悉，对图纸上不明之处，做好相关记录，以便及时向发展商或监理方请教，业主及售房等其他资料由物业管理人员熟悉。在熟悉过程中要确保资料的必威体育官网网址性，拒绝向第三者透露任何有关业主资料及售房资料，以免造成日后不必要的责任纠纷。 二、与发展商之间的协调、沟通(含施工单位的沟通)。由物业管理人员定期与发展商之问进行工程质量反馈，并向发展商提出有利于物业使用的合理化建议方案，以便发展商与施工单位协商、改进，同时与施工单位在施工现场请教工程技术问题，避免日后管理上走不必要的弯路。 三、入伙前的文件编写、讨论、印刷、装订(包括入伙工作方案、收楼须知、业主收楼验收文件、业主公约、业主手册、物业管理前期服务协议等文件)。 四、物业管理处的规划、设计、二次装修。按照发展商在建筑物业时设计规划好的物业管理用房，请装饰、装修设计人员对办公场所进行设计规划，并组织施工单位进场施工、二次装修。 五、各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。为了在办理入伙时及时向业主提供便捷服务，由专员将印刷资料、文件成品进行分类装袋，并安排工程技术人员对施工单位移交的各类钥匙进行校对，出现质量问题及时向发展商或施工单位反馈，并督促整改、更换。 六、各级人员的业务培训。有计划地组织物业管理各级人员进行培训。 七、管理处前期物资配备(办公家私、办公用品等)。 八、入伙现场物资配备的准备工作及布置入伙现场。入伙前一天各类现场及备用物资全部到位，并按照入伙实施方案进行场地布置。 第三节? 入伙工作内容 一、接待入伙现场的所有业主，合理分流办理入伙的业主，避免入伙现场出 现拥挤的局面，保证入伙工作有条不紊地进行。 二、核对售楼资料与业主本人身份证件。 三、发放资料，并签订公约等有关文件。 四、按照要求收取物业管理相关费用。 五、为了方便业主，物业管理处邀请市政相关单位进场为业主办理水电、煤气、有线电视、宽频网络等的开通手续。 六、业主办完上述手续后，管理处安排专人陪同业主对物业进行验收。 七、业主在验房中发现问题，由管理处验房专员记录，同时办理单元房的钥匙交接。 八、物业管理处安排专人接待业主相关问题的咨询，同时受理业主办理二次装修申请工作。 九、业主验房中的遗留问题，集中由专员登记、汇总。 十、入伙工作中资料的归档。 第四节?? 迁入／迁出手续及程序 一、迁入手续及程序 1．业主／用户应携带有关迁入通知到物业管理处办理有关迁入手续，并缴交应缴付的本小区物业管理处的费用，领取有关单元的钥匙。 2．业主／用户入住前如需进行内部装修，应详阅室内装修手册，并按有关程序及规定向管理处办理装修手续。 3．业主／用户入住时，要确保小区公共设施、设备不受损坏，管理处有权追讨所损坏的公共设施的赔偿。管理处要合理安排业主／用户搬运时间，保证道路畅通。 4．业主／用户入住时须向物业管理处提供该单元入住人员名单及具体联系方法，以备发生紧急事故或特殊情况下联络之用。 若上述人员名单或联络方法更改时，小区物业管理处应根据业主／用户提供的变更资料及时更改登记档案，避免在发生紧急事故或特殊情况下因无法联络而