策源天津海尔家国天下营销策划报告讲义.pptx

2014 海尔之崛起! 策 源 顾 问 2013 年 12 月 06 日 中 国 · 天 津 海 尔 地 产 会【诊】篇 望 / 闻 / 问 / 切 印象，海尔…… 高 印象，海尔…… 尚 印象，海尔…… 大 望，指—观气色！ 会【诊】篇 理想很丰满，现实很骨感…… 望，指—观气色！ 会【诊】篇 苛求每一个细节的精工琢磨，只为生活的每一分舒馨？？？？ 望，指—观气色！ 会【诊】篇 每个温馨的午后，不经意停留在蔷薇浮游的……？？？？ 闻，指—听声息！ 会【诊】篇 已买客户：张先生 置业：大众汽车4S店营销人员 年龄：约35左右 客户表情：即将愤怒 采访地点：小区物业用房外 张先生的唠叨： 之前陈诺的咱就不说了，现在我都办完入住都交完钱了，物业连钥匙都没给我，好么，这找趟物业说之前的物业公司换了，正在交接，一问三不知，最开始让我等，那好，我就等吧，好家伙这一等快一个月了，他要是再不给我解决问题我就到售楼处闹去，谁也别买。 区域劣势 配套问题 精装问题 问，指—询问症状！ 会【诊】篇 问销售： 目前客户到访量比较低，现场也没什么人气，老业主经常来问询一些质量装修的问题，现在基本上是有一套是一套推着走。 问客户： 当初购买的时候忽悠的挺厉害，什么智能化、高级精装，至少我现在都没有看见，早知道就买中信公园城了。 问同行： 海尔好像很久没有声音，也没什么动作，你们真的要接那个盘吗？ 切，指—摸脉象！ 会【诊】篇 钱要花在刀刃上 强化展示动线 价格策略 产品推售 p.S路劲橙翠园的举例 建议开发商重点要将社区品质感和细节做起来，让已入驻客户有信心 建议开发商重点要将入口处以及产品线展示通道做足，要有客户拦截岗位 前期切入市场的契机点一定是价格跟随战略 利用未来3个月的市场时机，以高性价比为噱头，迅速去化库存 外【观】篇 宏观 / 界定 / 市场 / 客户 / 个案 宏观，2014市场预判！ 京沪深穗N条与三中全会《决定》的交替发布，标志着过去十年调控模式的终结，和中国房地产升级时代的开始 习总书记讲话+三中全会《决定》 限购、限价、控制预证发放与备案登记等 开发贷款、信托；首付比例、利率、限贷 预证前广告与预收款管理等 招拍挂、供应结构、打击圈地、保障房 交易营业税、所得税、印花税、房产税 经济增长率、分配结构与保障体系 集体土地征地补偿 土地财政房地产税 人口增长、人的城镇化、人口流动 货币总量与资产价格金融改革与投融资 N条延续过去十年的调控模式，以控制需求为主，已被反复证明只对市场起短暂降温作用。 10月份一线城市涨幅20%宣告年度调控目标失败，更多地是一种表态，也宣告十年调控模式的终结。 尽管,《决定》对房地产没有专项论述，但《决定》所包含的全方位改革触及房地产的几个核心驱动因素，“改革/非调控”的模式必将重塑中国房地产的未来格局。 界定，“2014”房市分水岭！ 2014年将是新旧力量交叉并存的一年，相关改革处于立法与探索推进阶段，改革的执行力，以及形成的预期至关重要。房地产将走向市场化，将面临产品的市场细分！ 虽然《决定》未提及房地产调控，但对房地产驱动要素进行了“釜底抽薪”的重大改革，按照改革逻辑推理，未来十年房地产将呈现以下总体态势： 政策：保障之上的市场化，房地产税调整后逐步退出行政干预（特大城市有差异） 需求：经济发展、新型城镇化的购买力提升及城镇人口增加将提供巨量的房地产需求；投资性需求维持相对低位，刚需和改善的绝对数量和相对比重进一步提高 供给：双轨但统一的土地供给，双轨的住宅供应（特大城市可能三元模式） 价格：整体而言，价格快速上涨的趋势有望逐步得到缓解，不同城市差异较大 城市：三四线城市重新定位，交易量有保障；一线城市非主流，价格稳步上涨 品类：住宅侧重刚需与改善，商办养老工业地产百花齐放。 对于改革，落地很重要！ 对于市场，预期很重要！ 对于企业，信心很重要！ p.S策源的港基 板块名称 规划方向 交通情况 产业打造方向 双港板块 快速发展城市化进程脚步 紧邻市区，以外环线为主，设有地铁6号线 重点发展第三产业，无第二产业支撑 咸水沽板块 津南区区政府所在地，体现津南政治、经济、文化中心的特有风格 以天津大道为主，连接滨海新区核心道路 临近教育园区，教育资源优势明显 小站板块 依托于小站练兵场建设，主打历史文化镇 以天津大道为主，连接滨海新区核心道路 工业、旅游业业为主 八里台板块 依托于天嘉湖、农业科技园区，主打生态镇 以津港高速为主，连接市区与大港的主干道路 生态、农业、旅游业为主 目前津南主要发展板块为，双港板块、咸水沽板块、八里台板块、小站板块 双港板块 八里台板块 咸水沽板块 小站板块