第四章成本法讲义.ppt

（一）概念：成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本 【例4-1】某成片荒地面积2km2．取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的正常开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元？ 【例4-2】某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。 【解】由题意： 该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18（万元） 该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元） 【例4-6】某建筑物的建筑面积100 m2，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元／m2，经济寿命30年，残值率5％，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。 【解】已知 C = 500×100 = 50000（元） R = 5％；N = 30年；t = 10年 则：年折旧额Di = C( 1 - R ) / N =[50000×(1-5%)]/30 = 1583元 折旧总额D = 1583 ×10 = 15830元 建筑物现值V = 50000 – 15830 = 34170元 【例4-7】某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零，试计算其折旧总额。 【解】折旧总额的计算分为以下几个部分： （1）可修复部分的折旧额： 门窗等损坏的折旧额 = 2（万元） （2）短寿命项目的折旧额： 装修的折旧额 = 30 ×（1/ 5 ）×3 = 18（万元） 设备的折旧率 = 60 ×（1/ 15）×10 = 40（万元） （3）长寿命项目的折旧额： =(180–2–30 - 60)×1/50×10 = 17.6（万元） 该建筑物的折旧总额 = 2 + 18 + 40 + 17.6 = 77.6（万元） 真题链接[2005年] 某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日----2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300原/㎡。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下；（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置 价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。 试依据以下资料估计该宾馆的现时价格。 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示： (1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为： V＝A/Y (2)计算客房与餐饮年总收益： 1)客房年总收益＝(400×200＋100×350)×365×(1-25%)＝3148.13(万元) 2)餐饮年总收益＝3148.13×30%＝944.44(万元) (3)计