第六章收益法讲义.ppt

2012.1 第六章 收益法 第六章 收益法 第一节 收益法的基本原理 第二节 房地产纯收益的求取 第三节 资本化率的确定 第四节 收益法的具体运用 第五节 收益法的派生方法 第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念与基本公式 二、收益法的理论依据 三、收益法的适用范围与适用条件 四、收益法的优点与不足 五、收益法的操作步骤 六、运用收益法评估房地产需要注意的几个问题 一、收益法的概念与基本公式 收益法的概念 收益法的基本公式 1.收益法的概念 收益法是收益还原法的简称，又称为收入资本化法或收益现值法。在收益法用于土地估价时，一般又称为地租资本化法。 收益法的计算原理是运用适当的还原利率，将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。通过收益法确定的房地产价格，称为收益价格。 2.收益法的基本公式 收益法的基本计算公式为： 式中：P——待估价房地产的价格； a——纯收益； r—还原利率。 由此可见，收益法就是在求取委估房地产的价格时，将委估房地产来各期的正常纯收益以某种适当的折现率折算成在估价时点的现值，求其现值之和,从而确定委估房地产价格的方法。 简言之，收益法就是将委估房地产所有未来纯收益折算为现值并以这一现值作为其价格的方法。 二、收益法的理论依据 房地产价格形成的预期收益原理 市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理 地租理论 1.房地产价格形成的预期收益原理 收益法的理论依据主要是房地产价格形成的预期收益原理。 即房地产价格是由人们对其收益能力的大小的期望决定的，房地产价格的高低与人们对其未来收益的期望高低有关。 收益法是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操作的。该原理指出房地产所获得的总收益要在劳动力、技术、管理、其他资产和房地资产中分配，房地产的收益是在扣除了劳动力、技术管理、其他资产分配后的剩余。因此，在对收益性房地产进行估价时，要从总收益中扣除属于其他要素的分配，才是房地产的纯收益。房地产的纯收益不能包括其他要素应得的部分，也不能被其他要素所占有。这样才能公平合理地评估出房地产的价格。 2.市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理 市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收益法的使用的重要理论依据。 贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我们可以应用土地或建筑物估价法，当知道房地产一部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建筑物价格。 在求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状态下的纯收益，再将其资本化，这称在最有效使用状态下的收益为客观收益或潜在收益。 3.地租理论 收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的。 尽管纯粹的“土地不是劳动产品，从而没有任何价值”，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地租是土地价格的基础。正如马克思所说：“实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格……土地的价格无非是土地出租的资本化收入” 或者说“资本化的地租表现为土地价格”。 但是，由于“未来收益不如现在的收益那样受到欢迎，并且期限越远，就越不受重视，……为了求现利，情愿将未来的收益折扣出让。……这种折扣率就是现行的利率。” 土地价格实质上就是将土地年收益分别进行折现而资本化。 即土地价格＝地租／还原利率。 三、收益法的适用范围与适用条件 （一）收益法适用范围 (二)收益法的应用条件 （一）适用范围 在经济生活中，一些主要被人们(包括个人或社会团体)出于自用目的而购买的房地产，如独立式住宅，以及一‘些以公益为使用目的的房地产，如学校、公园、宗教房地产等，其收益往往是难以用货币来度量的。 而那些主要用来投资，以获得持续性经济收益的房地产，如公寓住宅、商业房地产(包括商店、办公楼、康复疗养医院、宾馆、娱乐房地产等)、企业用房地产(如仓库、厂房等)通常被称为收益性房地产，其收益一般是可以用货币来度量的。因此，收益法主要用于收益性房地产的价格评估。包括租赁房地产与营业用房地产。 1．租赁房地产 收益法最适用于租赁房地产的估价。 无论是租赁土地还是租赁房屋，每年获得的收入扣除有关成本、费用和税收后，即为纯收益。将此连续产生的纯收益运用一定的还原率进行还原，即为该租赁房地产的价格。 2．营业用房地产 无论是工厂生产用的房地产，还是商店、银行、旅馆经营用的房