第六章收益性房地产贷款讲义.ppt

2.最高放款额 ⑷ 单位面积贷款额 单位面积贷款额一般应控制在建筑成本的80%左右，实际上它与贷价比的关系非常密切，贷价比越高、单位面积的售价越高，则单位面积的贷款额就越高。 3.其他指标的合理性 ⑴ 空房率和收租损失空房率和收租损失一般要求控制在5%以内。 ⑵ 营业费用比率 营业费用比率=营业费用/（毛租金+其他收入） （毛租金+其他收入）=毛收入 它是收益性房地产经营的重要经济指标，应该尽可能控制在较低的水平之下，但如果太低银行又会怀疑借款人是否故意隐瞒成本，因此应保持合理水平，最好是与市场的平均水平看齐。 3.其他指标的合理性 ⑶ 放款人经济预测放款人的经济预测是其对未来市场发展的基本把握，不同时期、不同的评估者和不同的项目的具体标准会有重大差别，借款人应该对放款人无偿提供相关信息，以提高放款人对未来经济发展的良好预期而得到更好的贷款条件。 第三节 借款人评价和决策 一、决策过程及主要决策因素 二、收益衡量指标 三、风险评价 四、最后决策 一、决策过程及主要决策因素借款人评价主要是衡量投资的收益与风险是否符合决策标准，与其它投资形式比较是否具有突出优势等等。具体过程如图6—2。 　影响投资决策的因素很多，但其中最主要的是收益性指标和风险性指标。 第三节 借款人评价和决策 借款人投资决策评价过程 根据投资意向确定收益和风险标准 选择融资结构及 贷款-自有资金比例 预测营业和终结现金流 计算收益率及 盈利可能性 衡 量 风 险 贷款评价结果、购买、谈判和拒绝 二、收益衡量指标 收益性指标是房地产投资最基本的分析指标，盈利是投资核心目的，如何衡量收益的大小，是投资决策首先有解决的问题。 传统方法：不考虑资金的时间价值的方法，所以属于静态方法。 现金流贴现法：考虑资金的时间价值的方法，所以属于动态方法。 1.传统方法 　　 最简单的盈利可行性分析就是一个时期的收入分析，特别是收入与成本的比较，通常成为主要的分析指标。包括： ⑴ 毛租金乘数 ⑵ 资产收益率 ⑶ 自有资金收益率（税前和税后） ⑴ 毛租金乘数和收益率 假设有个投资项目，房地产的买入价，自有资金是3230800元（等于首付3030800元与贮备金200000元之和）。各年收入预测如下： 收益 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 终结收入 五年总和 五年平均 毛租金 净营业收入 税前收入 税后收入 2415 1470 139 139 2511 1635 305 305 2609 1814 483 483 2711 1907 577 536 2818 2006 675 561 19438 7871 5965 13064 8832 2179 2024 2613 1766 436 405 收入预测（单位千元） 盈利指标的计算结果 指标 公式 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 终结期 五年 平均 毛收入乘数 GIM 资产收益率 ROR 税前自有资金收益率 税后自有资金收益率 GIM=售价/毛租金 ROR= NOI/售价 BTCF /E ATCF/E 6.27 9.70% 4.30% 4.30% 6.04 10.78% 9.44% 9.44% 5.81 11.97% 14.95% 14.95% 5.59 12.58% 17.86% 16.59% 5.38 13.24% 20.89% 17.36% 128.27% 243.62% 184.63% 5.8 11.65% 13.49% 12.53% ⑵ 回收期 回收期是由以下公式得到的： 年收益×收益年限=初始投资 收益年限即回收期，因此： 回收期=初始投资/年收益 回收期的计算与收益指标的选取关系非常密切，如上例，对应不同的收益概念，就有不同的回收期。 按税前平均收益计，回收期为： 3230800/435800=7.41 按税后平均收益计，则为： 3230800/404800=7.98 1.传统方法 传统方法小结 　　　以上方法简单方便，易于理解，应用非常广泛。缺点主要是没有充分考虑资金的时间价值，没有反映收益和成本等的动态性变化及其影响，是比较粗略的计算，与现代社会越来越注重精确、真实的动态现金流的要求不符合，因此而逐步被现金流动态方法所取代。 2.现金流贴现法 现金流贴现法包括如下具体的计算： ⑴ 净现值? ⑵ 现值盈利指数（现值指数） ⑶ ?内部收益率 ⑷ 净现值和收益率的比较 ⑸ 内部收益率的调整 ⑴ 净现金值 净现值是指各期收益与投资贴现到初始期时的值。 净现值= 收益现值— 投资现值 关键是选取怎么样