第二章资产评估方法讲义.ppt

公式一： 实体性贬值＝（重置成本－预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限 公式二： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 公式三： 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 公式四： 资产利用率＝截至评估日资产 的累计实际利用时间÷截至评估日资产的累计法定利用时间×100% 某机器设备购建于1994年10 月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。 超额运营成本形成的功能性贬值计算 计算超额运营成本； 计算净超额运营成本； 计算待评估资产的剩余使用寿命； 以适当的折现率，折现。 某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。 六、经济性贬值的估算 根据产品销售困难而导致开工不足和资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度来确定其贬值额，主要外部经济、社会环境变化造成的。 经济性贬值有两种形式：第一、运营中的资产利用率下降；第二、资产的年运营收益减少。 1.间接计算法 经济性贬值率=[1 －（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x ] ×100% 2.直接计算法 经济性贬值额＝资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 例：被评估生产线的生产能力为每年20000台，因市场需求结构发生变化，每年减少6000台产量，每台产品损失利润100元，该生产线可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为20%，评估该生产线的贬值额。 例2??某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0.6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908）?? 要求：（1）计算该设备的重置成本??（2）计算该设备的实体性贬值额 （3）功能性贬值额 （1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元?? （2）实体性贬值率＝5／10＝50％???实体性贬值额＝1050×50％＝525万元?? （3）功能性贬值额＝40000×0.6×3.7908×0.67＝60956.06元 七、 成新率的估算? （一）观察法 （二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 ÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重置成本） 资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。 某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。 第三节 市场法 一、市场比较法的概念 二、运用市场比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素 第三节 市场法 一、市场比较法的概念 市场比较法是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（及可参照交易资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的方法。 基本原理：替代原则 计算公式： 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额 - Σ评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 ×修正系数 （二）市场法的前提条件 1.活跃的公开市场 2.有可比的资产及其交易活动 资产及交易可比性 市场法的基本原理 二、运用市场比较法评估资产的程序 1.明确评估对象及范围； 2.进行市场调查； 3.选择3个或3个以上可比较的参照交易； 4.进行比较分析，分析两者之间存在的差异因素； 5.调整差异，确定评估值 三、进行比较分析和调整的因素 1.时间因素 2.地域因素 3.功能因素