房地产经济测算103234353合编.ppt

房地产策划报告中的经济测算 A停车位数量；B住户方便程度 停车位数量 A版面大小；B广告频率；C广告创意 广告 A销售进度；B销售率；C尾盘现状 销售情况 A客厅和卧室的结构关系；B厨房和厕所；C是否有暗房；D实用率大小 户型设计 A一次性付款；B分期付款；C按揭付款；D其他 付款方式 A资产及资质；B开发楼盘多少；C楼盘质量；D品牌 发展商 A空气；B噪音；C废物；D废水 环保 A高档；B实用；C功能是否完善；D质量是否可靠 室内装修 由最差/少到最好/多 对应的分值为1—5 A是否醒目；B是否新颖；C是否高档；D感官舒适程度 外观 1西；2东；3北；5南 A方向；B山景；C水景；D视野 朝向 A总建筑面积（在建及未建）；B总占地面积；C户数 楼盘规模 A规划期限；B规划完善程度；C规划所在区域重要性程度；D规划现状 城市规划 A大中小巴士路线数量；B距公交站远近；C站点数量；D大中小巴舒适程度 交通 A是否漏雨/水；B门窗封闭情况；C内墙；D地板；E排水质量 建筑质量 A保安；B清洁；C绿化率及养护状况；D物管费；E人车分流；F物管资质 物业管理 由最差/少到最好/多 对应的分值为1—5 A城镇基础设施：水电气；B社会服务设施：教育、医疗、文娱、公园 配套 1最高，2很高，3一般，4很低，5最低 A百元以上为等级划分标准；B商铺、写字楼、豪宅、普通住宅依次减少 价格 1最差（远）….类推 A距离中心区远近；B商业/写字楼为临街或背街 位置 分值 指标 定级因素 房地产策划报告中的经济测算 （2）定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1。 权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。 （3）楼盘因素定级公式 P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+···+Wn*Fn 式中，P,总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映） n , 楼盘定级因素的总数 W，权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度） F，分值（某定级因素对片区内所表现的优劣度） 房地产策划报告中的经济测算 表1.4 可比楼盘量化定价法计算表（注：表中楼价为均价（元/平方米）） 合计 8 7 6 5 4 3 2 1 XY Y*Y X*X 楼价（Y） 楼盘得分（X） 楼盘名称 序号 计算栏 原始数据 房地产策划报告中的经济测算 据表1.3中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分之间近似呈现直线相关，则建立回归方程为： Y=a+bX 其中，Y为楼盘均价，X为楼盘得分。 求解出参数a与b，该回归方程即可惟一确定。 房地产策划报告中的经济测算 15.8 15.5 14.8 14.5 14.9 14 合计 2 2 4 3 3 4 18 停车位数量0.1 3 3 5 4 3 3 17 广告0.1 5 5 3 4 4 5 16 销售情况0.1 4 3 4 3 3 3 15 户型设计0.1 3 3 3 3 3 3 14 付款方式0.2 3 3 3 3 3 3 13 发展商信誉0.1 5 3 4 4 4 3 12 环保0.2 3 3 3 3 2 3 11 室内装饰0.2 3 3 4 3 3 3 10 外观0.1 3 3 3 3 3 3 9 朝向0.3 4 4 4 3 3 4 8 楼盘规模0.3 4 5 3 2 5 2 7 城市规划0.3 3 4 3 2 4 3 6 交通0.3 5 3 3 4 4 3 5 建筑质量0.3 3 3 3 3 3 3 4 物管0.3 3 3 2 3 4 3 3 配套0.4 3 4 4 4 2 4 2 价格0.5 3 4 4 3 4 3 1 位置0.5 水木青华 青麓雅园 金香林 银海峰景 山水绿城 伴山名都 序号 项目名称/因素及权数 例7 表1.5 东和地产两路项目可比楼盘综合因素量化统计 房地产策划报告中的经济测算 表1.6 计算表 2046701277.99 13700 89.5 合计 37920 5760000 249.64 2400 15.8 水木青华 6 34100 4840000 240.25 2200 15.5 青