第六章假设开发法及其应用选编.ppt

三、假设开发法适用的对象和条件 （二）假设开发法适用的前提条件 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。 售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。 正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。 假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。 开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。 四、假设开发法的其他用途 （一）确定拟开发场地的最高价格。 （二）确定开发项目的预期利润。 （三）确定开发中可能出现的最高费用。 §6-2 假设开发法的计算公式 §6-2 假设开发法的计算公式 §6-2 假设开发法的计算公式 （三）假设开发法统一的基本公式 §6-2 假设开发法的计算公式 §6-2 假设开发法的计算公式 §6-2 假设开发法的计算公式 §6-2 假设开发法的计算公式 §6-2 假设开发法的计算公式 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。? 根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。 1、开发建筑成本费用 2、估算专业费用 3、估算不可预见费 4、确定开发建设周期，估算预付资本利息 5、估算税费 6、估算开发完成后不动产租售费用 7、估算开发商利润 将上述数据直接带入公式进行计算，即： 估价对象价格=不动产开发后的总价－不动产开发费－专业费－利息－租售税费－开发商合理利润 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价始点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。 是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中建立价格可比基础的要求）。例如，假设现在是2007年8月，有一宗房地产开发用地，用途为商品住宅，开发期为1.5年(或18个月)，如果要估计该商品住宅在2009年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。 由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。 传统方法中投资利息测算应注意事项： 应计息的项目。 未知、需要求取的待开发房地产的价值； 投资者购买待开发房地产应负担的税费； 开发成本和管理费用。 计息期的长短。 计息的方式。 利率的高低。 计息周期。 名义利率和实际利率。 资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率=单位时间内的利息/本金×l00%。 计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息是常数。 开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通