某酒店可研报告.doc

1.1项目背景 某**投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原**XX酒店改建成产权式酒店公寓。 1.1.1项目名称 某**XX酒店 1.1.2开发公司 某**投资股份有限公司 1.1.3承担可行性研究工作的单位 某***物业顾问有限公司 1.1.4 研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评价方法与参考数》《》1999 《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》 《某住宅区公用设施专用基金管理规定》 《某主要经济指标》 《深圳房地产市场分析》2004 《某旅游统计月报年报》 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。 1.1.5项目的建筑规模和内容 某**XX酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29层，总建筑面积：40297㎡（不包括地下车库），配套面积：11741.76㎡，客房面积：21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。1.2可行性研究结论 经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对2004-2005年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： ■ 项目的变更是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内某产权式酒店市场是乐观的； ■ 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划； ■ 在2004-2006年将该项目投放市场的时机是可行的； ■ 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟； 第二部分 市场分析 2.1项目投资环境和市场研究 2.1.1项目投资环境分析 **镇是某龙岗区迅速崛起的一个工业卫星镇.自改革开放以来，**镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步目前已有初具规模的工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。1998年，全镇国内生产总值达24亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，镇财政收入1.43亿元。1990年，**镇以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；1995年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；1996年，**镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使**成为人们关注的焦点。 **镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港、澳、台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，**镇坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优势。就地理位置而言，**位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田的购房者，因此先于**发展；龙岗镇也在**之前成为大盘开发地。正线全长32.913公里的地铁3号线将提前至年内动工。连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、**镇、龙岗中心城的地铁3号线建成后，从福田、罗湖到**的距离将大大缩短深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，**未来的外资工业、商务、旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。 就房地产发展趋势而言，**目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。相对以前，**楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。今年，中海占地面积22万平方米的低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米的**项目都将加快建设进程。2004年 1525.11亿元，比去年同期增长17.4%，高出去年同期增幅1.5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了1996年以来的新高 791.30亿元，比去年同期增长24.5%。 447.14亿元，比去年同期增长16.7%446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平 2.2.4某现有产权式酒店经营状况分析 星级 酒店名称 销售价格 (元/㎡) 年入住率 (2003年） 酒店规模 管理公司 4 大梅沙 海景酒店 12000 55％ 6层2万多㎡ 发展商自管 4 雅兰酒店 14500 60％ 2栋6层， 1.2万多㎡ 发展商自管 4 芭堤雅酒店 10000 50