某广场可研报告.doc

第一章 前言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合太平洋国际广场项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。 2、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 3、对项目进行投资分析和风险分析。 4、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、太平洋国际广场项目已提报确定的概念设计方案； 2、国家建设部及安徽省及蚌埠市颁布的相关法律与政策； 3、蚌埠市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准； 4、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目背景 1、地块指标： (1) 地块技术指标： 项目占地： 483858㎡ 总建筑面积：1120580 ㎡ 商业面积:528090㎡ 欧式山庄酒店: 80300 ㎡ 企业会所面积：25385㎡ SOHO面积：159288㎡ 公寓面积: 153648㎡ 住宅面积:173869 ㎡ (2) 地块状态： （A） 区位：项目地块临近淮上区政府，该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市商业综合发展区，是淮上区重点发展的商业腹地。 （B ） 交通：项目北至双墩路，南至淮上大道，紧邻淮河，东西两侧分别为蚌埠市两条主干道延安路和解放路，拥有极佳的地理位置优势，周边路网发达，可达性强。 （C） 资源：项目南临古老的淮河，北面则是悠久的双墩遗址，景观、人文资源极佳。 （D ）形状：较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示；面临新城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也使车辆出入有天然缓冲区。 (3) 地块经济指标 此地块为商业一级，较高的地缘价值决定了区域物业处于中高档。 2、消费特征： 该项目定位消费人群为蚌埠市及周边地区，同时也看中京沪高铁的未来效应所带来的潜在消费人群。 基于淮上区在蚌端口的区域位置以及蚌端口在周边市区的位置，除了带动蚌埠地区的发展和消费外起到吸引周边地区，如合肥、怀远、五河、固镇等地区同时辐射至江苏、浙江、山东等地的消费者群体。 而与蚌埠4A风景区距离仅有15分钟车程所自然形成的旅游辐区，更因京沪高铁经济带动，为本案建立消费区的起到了促进作用。 随着蚌埠经济的发展，城市中高端消费市场普遍向好；中间阶层扩大，传统的消费观念正在改变，外来的新兴消费潮流受到追捧，购买力强。如何服务于这类人群，满足他们的需求，是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。 3、环境氛围： (1) 周边环境： 作为政府重点规划，力争打造新兴商业综合区域，建成后规划有序合理，市容整洁干净。但地块项目纵深方向环境比较复杂，人流也比较混杂且附近有可带来附加值的自然景观资源较匮乏。 预期规划的周边环境为中高端物业提供良好的基础，但周边环境的复杂及自然景观资源的匮乏又使得物业面临一定程度的上缺陷。 (2) 商业氛围： 项目所在地为淮上区，是城区重点发展的商业腹地。该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市商业综合发展区，淮上区区域整合三年多来，始终围绕建设蚌埠城市副中心，打造蚌埠浦东的目标，加速推进城市化、工业化和农业产业化，其中，投资 4.6亿元的通成国贸广场项目和投资 3 亿元的路桥中国日用品商城蚌埠市场，一期工程已经竣工并投入运营，二期工程即将开工建设；中国家具连锁第一品牌企业“红星美凯龙”正式入驻通成国贸广场。区域广阔的发展前景吸引了大批实力雄厚的房地产开发商相继开工建设。 对商业运作要求不需太长较长的市场培育，规模和产品的针对性将是扩大市场的有效手段。 (3) 周边规划： 政府对区域的规划为新城商务区，已有数家商业团队入驻该区域。商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的商业与住宅也会拥有一定机会。 4、路网交通： 区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达各个城区。 发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。 5、市政： 水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备。完备的市政配套对各类物业均是有利支持。 6、配套： 作为城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。目前地块周边满足生活便利性的商业较少。 小结： 该项目所处地段是城区重点发展的商业腹地，并且即将成为城市的副中心。作为新城商业黄金地段，发展将日趋成熟，是发展城市商业综合体物业类别的理想之所。 第二章 项目宏观环境分析 投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济及城市综合体开发环境的把握，是每一个开发决策者所关注的首要问题。 一、中国商业地产发展历程-----由单一功能布局向多元化产品体系升级 中国商业地产市场的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的