某写字楼开发可研报告.doc

某写字楼开发项目 一、总论 1.1 项目背景 为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。 发展商情况 项目发展商： 开发资质：一级 法定代表人： 注册资金：8000万元（人民币） 地址： 企业类型：有限责任公司（国内合资） 注册号： 项目评价目的 本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。其主要评价目的如下。 过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。 通过市场研究分析，确定项目的市场定位。 通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。 通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度。 通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。 为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。 为政府进行项目审批提供参考和依据。 项目评价依据 中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》 定额标准：《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000） 《投资项目可行性研究指南》，北京：中国电力出版社，2004 与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规 中华人民共和国企业法人营业执照（副本） 委托方提供的项目开发有关资料 建设可行性概述 本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。我们认为，本项目的开发是可行的。 二、项目概况与基地分析 2.1 项目获得 本项目由欣欣房地产有限公司于2006年9月1日通过上海AA拍卖有限公司拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。 2006年6月1日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标。 2.2 项目区位 本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。 嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。 本项目所在的同济新城总投资约100亿，绿化率45%，同济新城按功能分区划分为“四大板块”：中部板块——“A~H”商贸办公中心，西部板块——综合发展区，东部板块——现代科技研发区，北部板块——生活居住区。本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置。 　 嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。 2.3 交通道路 嘉定区交通便捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。主要公路有沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。 沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里。 2.4 周边环境 2.4.1绿化环境 嘉定区于2002年11月1日，经市绿化局领导、专家的考核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区。 其公共绿地 552.1675公顷 　总计绿地面积 1055.4427公顷 　绿地覆盖面积 1125.1129公顷 　城镇人均公共绿地 15.7平方米/人 　城镇人均绿地 30.1平方米/人 　绿地率 35.47% 　绿化覆盖率 37.8% 同济新城的绿化覆盖率也达45% 2.4.2景观环境 本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视野开阔。另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富的植被、大片草坪及水域景观，令人心旷神怡、身心放松。 2.