国际大酒店式公寓、住宅可行性分析报告.doc

第一篇 总论 1.1 项目名称及概况 1.1.1 项目名称：钓鱼台国际饭店、钓鱼台国际公寓（暂定名） 1.1.2 主办单位：常德市万马置业有限公司 1.1.3 项目概况 本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德山，毗邻常德市二中（德山书院旧址），是一个风景秀丽、人文气息浓厚的旅游胜地。 项目占地147.33亩，其中钓鱼台国际饭店占地103亩，钓鱼台国际公寓占地44.33亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本完成。东面的沅江，水面宽广，鳞波荡漾；西面的孤峰公园（德山），古木参天，四季常青，园内有远近闻名的乾明寺、孤峰塔，承载着常德数千年的文化积淀，据传“善卷”因拒舜帝帝位隐居于此，故名善德山，后称德山。 气象条件:常德属亚热带湿润气候，平均气温16.7度，极端最高气温40.1度，极端最低气温-13.2度。年平均降雨量1373mm，全年主导风向北东北风（NNE），风速2.1m/s，历年最大风速22m/s，静风频率较高，历年土壤最大冻结深度20mm。 尚未进行地质勘探，参考地质资料地基土层由第四系全新统（Q4）杂填土，粉质粘土、粉土、圆砾卵石组成德市位于华南地震区长江中、下游地震亚区的麻城——常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低。根据有关规定，拟建按基本烈度七度抗震设防。 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。公园，开发与人文景观、绿色环保、碧水蓝天相结合，建成园林式的区。本项目规划沿为广场为商务区；与湖光水色、花草树木互相辉映。 　 所得说前 所得税后 内部收益率（%） 因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。 财务净现值（I=12%）（万元） 　 5044.7 3367.4 动态投资回收期（含建设期） 　 5.61 7.2 静态投资回收期（含建设期） 　 5.58 7.1 投资利润率（%） 　 　 48.64 投资利税率（%） 　 72.87 　 上缴税金（万元） 8521.3 根据上述指标，该项目经济财务评价可行。 1.4 问题和建议 关于项目名称：“钓鱼台国际饭店”为项目暂定名称，项目实施时需进一步优化。 关于总体规划：因编制时，各方意见尚未统一，本可行性研究方案仅为概念性规划，在此基础上需进一步细化和优化。 关于德山的区位：德山目前人气尚未提升，特别是二桥收费站阻碍第二篇 项目提出的背景和建设意义 2.1 项目提出的背景 2.1.1 常德市总体城市定位目标与战略思想 把常德建设成滨水生态园林城市;全国旅游城市;构筑高科技产业群；营造都市文化氛围。进一步增强常德市作为湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。到2020年，基本实现社会、经济和环境协调发展的现代化新兴城市目标。 2.1.2 常德市域城市空间结构布局 新版规划中确定常德市城市空间布局为：一市三镇。即江北城区；江南城区；德山开发区。 常德市整体交通体系构建： 公路：借新建和原有207、319过境段，组织市区干线外环路，把国道207、319和省道1804、1801及常张高速公路通过立交形式组织在一起，保证出城口畅通。规划搬迁常德汽车北站和常德汽车南站，新建德山站。常德汽车北站迁至常德火车站西侧，常德汽车南站迁至金霞路北侧，在德山葛少湾建德山汽车站。 铁路：规划拟定三条铁路专用线：由常德东站引出的盐关港区铁路专用线；由常德东站引出的货场铁路专用线；由德山站引出的地区粮库铁路专用线。 水路：（1）通行500吨级的船舶，规划把沅江航道改造为三级航道。（2）港口布局:取消大西门码头，重点发展盐关港区，新建八房河港区和德山专用码头。（3）德山港区：保留现有泊位11个，规划建设1个集装箱专用码头和一个有害物资专用码头，货物吞吐能力200万吨，是常德港重点发展的综合港区之一，主要承担件杂、重件、煤炭等物质的进出。 航空：桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境的保护。 2.1.3 市区人口规划 根据〈常德市城市总体规划1999-2020〉和湖南省人民政府对该规划的批准，至2010年，都市人口扩容增量为66万，2020年为85-100万。其中江北城区55万，江南城区15万，德山开发区15万。 2.1.4 常德市近期城建方向:A、江北城区以老城区为中心，向北，向西发展，主要完善武陵大道北段两侧的建设，同时加快朝阳路西侧柳叶路与滨湖路之间的城市建设；B、江南城区：城市向南向西发展，近期在沅南路两侧进行建设；C